Le bail mobilité exclut le dépôt de garantie et ne se renouvelle pas

Le bail mobilité offre au bailleur un logement qui se libère sans congé, mais il le prive de dépôt de garantie, de révision du loyer et de régularisation des charges. Et un bail mal rédigé redevient un bail meublé d'un an.

Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité répond à un besoin précis : loger pour quelques mois une personne en formation, en stage ou en mission. Pour le bailleur, il présente un attrait évident, la certitude de récupérer le logement à une date connue. Cet avantage a un prix, que le texte fixe lui-même : pas de dépôt de garantie, un loyer figé, des charges au forfait, et un public limité. Ce régime n’est pas une version courte du bail meublé ; c’est un contrat distinct, régi par un titre distinct de la loi.

Un contrat réservé à des situations listées

Le bail mobilité est régi par le titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-12 à 25-18. L’article 25-12 le définit comme un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, conclu avec un locataire qui justifie, à la date de prise d’effet du bail, être :

en formation professionnelle ;
en études supérieures ;
en contrat d’apprentissage ;
en stage ;
en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
en mutation professionnelle ;
en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche mise à jour le 6 juin 2025 et consultée le 15 septembre 2026, précise que le locataire justifie de sa situation par un document. Hors de ces situations, le bail mobilité n’est pas ouvert.

Le logement doit être décent et réellement meublé : la liste du mobilier exigé est celle du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la même qu’en location meublée ordinaire.

Une durée d’un à dix mois, sans lendemain

L’article 25-14 fixe une durée d’un mois au moins et de dix mois au plus. Le bail n’est ni renouvelable ni reconductible. Sa durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans que la durée totale dépasse dix mois.

À l’échéance, le bail prend fin sans que le bailleur ait à délivrer de congé. Si les mêmes parties veulent poursuivre, service-public indique que le nouveau contrat est obligatoirement un bail meublé ordinaire, soumis au titre Ier bis de la loi.

Cet article a été modifié par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, pour ouvrir une durée dérogatoire dans les résidences à vocation d’emploi créées par ce même texte. Cette dérogation ne concerne pas le bailleur particulier d’un logement ordinaire.

Aucun dépôt de garantie, une caution possible

L’article 25-17 est sans nuance : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le bailleur ne peut ni le demander à la signature, ni le compenser par une avance de loyer déguisée.

La caution, en revanche, reste possible. Service-public mentionne expressément la garantie Visale comme solution ouverte au bail mobilité. Le fonctionnement de ces garanties et leurs règles de non-cumul sont décrits dans la chronologie de la procédure d’impayé.

L’absence de dépôt a une conséquence directe à la sortie : une dégradation constatée à l’état des lieux ne se compense sur aucune somme détenue. Elle se réclame, et se recouvre, comme n’importe quelle créance.

Un loyer figé, des charges au forfait

L’article 25-16 prévoit que le loyer est librement fixé et ne peut pas être révisé en cours de bail. Les règles d’encadrement des loyers s’appliquent néanmoins là où elles existent, comme le rappelle service-public.

L’article 25-18 impose le forfait de charges : les charges sont récupérées sous la forme d’un forfait versé avec le loyer, dont le montant est fixé au contrat et qui ne donne lieu ni à complément ni à régularisation. Le montant est déterminé à partir des charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi.

Le locataire part avec un mois de préavis

Selon l’article 25-15, le locataire peut résilier à tout moment, en respectant un préavis d’un mois, notifié par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis, sauf si le logement est reloué avant.

Le bailleur, lui, ne peut pas rompre avant le terme. Sa seule sortie est l’échéance.

Le bail mobilité face au bail meublé ordinaire

	Bail mobilité	Bail meublé ordinaire
Public	Situations listées par l’article 25-12	Tout locataire, résidence principale
Durée	1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible	1 an, reconduction tacite ; 9 mois pour un étudiant
Dépôt de garantie	Interdit	Autorisé, dans la limite légale
Révision du loyer	Interdite en cours de bail	Possible si le bail la prévoit
Charges	Forfait obligatoire, sans régularisation	Provisions régularisées ou forfait
Fin à l’initiative du bailleur	Échéance, sans congé	Congé motivé à l’échéance
Solidarité entre colocataires	Clause réputée non écrite	Possible, dans les limites de l’article 8-1

Des mentions obligatoires, sinon un bail d’un an

L’article 25-13 exige un contrat écrit comportant des mentions précises, dont le motif justifiant le recours au bail mobilité, la durée, le loyer, le montant du forfait de charges, et une mention indiquant que le contrat est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi.

Service-public en précise la sanction : sans ces mentions, le contrat est requalifié en bail meublé ordinaire, d’une durée d’un an. Le bailleur perd alors précisément ce qu’il cherchait, la date de sortie certaine, et retrouve un bail qui ne se termine qu’à l’échéance annuelle et par un congé motivé.

Fiscalement, une location meublée comme une autre

Le bail mobilité ne crée pas de catégorie fiscale propre. Ses loyers sont des revenus de location meublée, déclarés dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration n° 2042 C PRO, hors catégories réservées aux meublés de tourisme. Le choix entre micro-BIC et réel, l’amortissement et les obligations déclaratives suivent le régime commun décrit dans la page sur le meublé non professionnel.

Ce qui change, c’est le calcul du revenu. Des baux de quelques mois multiplient les entrées et les sorties, donc les états des lieux, le temps de remise en état et les périodes sans occupant entre deux contrats. Le coefficient d’occupation retenu pour un bail mobilité ne peut pas être celui d’une location à l’année.

Avant de signer

Vérifier le motif du locataire et conserver le justificatif.
Contrôler l’inventaire du mobilier au regard du décret de 2015.
Rédiger avec toutes les mentions de l’article 25-13.
Fixer un forfait de charges fondé sur les charges récupérables réelles.
Ne demander aucun dépôt ; envisager une caution ou la garantie Visale.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

Articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : public, mentions, durée, préavis, loyer, dépôt, charges. Version en vigueur sur Légifrance, relue le 15 septembre 2026.
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 : modification de l’article 25-14 pour les résidences à vocation d’emploi.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : mobilier exigé.
service-public.gouv.fr : fiche « Quelles sont les règles d’un bail mobilité ? », mise à jour le 6 juin 2025, consultée le 15 septembre 2026.
impots.gouv.fr : page « Location meublée » et notice de la 2042 C PRO.
Action Logement pour les conditions de la garantie Visale.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.