La clause résolutoire d'un bail d'habitation ne vise que des manquements limitativement prévus

Un bail qui prévoit sa résiliation automatique pour une sous-location, un défaut d'entretien ou un animal ne produit aucun effet sur ces points : la loi fixe la liste, et tout le reste passe par le juge. Savoir ce que la clause couvre, c'est savoir combien de temps prendra une sortie.

La clause résolutoire est l’outil qui permet à un bailleur d’obtenir la fin du bail sans demander au juge de la prononcer : le juge constate qu’elle a joué. La différence se mesure en mois. Encore faut-il que le manquement reproché figure parmi ceux que la loi autorise à viser. Beaucoup de baux anciens ou rédigés hors contrat type en prévoient davantage, et ces stipulations n’ont aucune valeur.

Cette page traite du champ de la clause. La procédure qui suit un impayé, étape par étape, est décrite dans la chronologie de la procédure d’impayé.

La loi fixe la liste, le bail ne l’allonge pas

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énumère les clauses réputées non écrites dans un bail d’habitation. Son point g vise la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que ceux que la loi admet.

Ces motifs sont posés par l’article 24 de la même loi. Service-public.gouv.fr, dans sa fiche mise à jour le 6 août 2026 et consultée le 15 septembre 2026, les regroupe ainsi.

Manquement du locataire	Place dans le bail	Condition de mise en œuvre
Loyer ou charges impayés aux termes convenus	Clause obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023	Commandement de payer resté infructueux pendant six semaines
Dépôt de garantie non versé	Même clause	Commandement resté infructueux, dans les conditions de l’article 24
Défaut d’assurance des risques locatifs	Clause possible	Commandement resté infructueux, dans le délai de l’article 24
Troubles de voisinage	Clause possible	Troubles constatés par une décision de justice

Le caractère obligatoire de la clause pour les impayés et le délai de six semaines résultent de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l’article 24.

Hors de ces quatre cas, une clause de résiliation automatique est réputée non écrite. Elle ne disparaît pas du papier, mais elle ne produit aucun effet.

Ce que la clause ne couvre pas

La liste exclut des manquements qui sont pourtant parmi les plus fréquents :

la sous-location sans accord écrit du bailleur ;
le défaut d’entretien du logement ou l’absence de réparations locatives ;
des travaux de transformation réalisés sans accord ;
un usage non conforme à la destination prévue au bail ;
le non-respect d’une clause du règlement intérieur ou d’une obligation contractuelle secondaire.

Ces manquements ne restent pas sans sanction. Ils relèvent de la résiliation judiciaire, sur le fondement du droit commun des contrats et de l’article 1741 du code civil, qui prévoit que le bail se résout par le défaut de l’une des parties de remplir ses engagements. La différence tient au rôle du juge : il ne constate plus, il apprécie la gravité du manquement et décide s’il justifie la résiliation.

Pour le bailleur, cela signifie un débat au fond, des preuves à réunir et un résultat incertain, là où la clause résolutoire ne laisse au juge qu’une vérification des conditions.

L’impayé : une clause qui ne se négocie plus

Pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire pour impayé de loyer ou de charges n’est plus une option de rédaction : elle figure obligatoirement au contrat.

Le mécanisme reste enserré dans un formalisme strict. Le commandement de payer est délivré par commissaire de justice, il reproduit les mentions exigées par l’article 24, il est dénoncé à la caution dans le délai fixé par ce texte, et c’est seulement à l’expiration des six semaines que la clause est acquise. Un commandement irrégulier ne fait pas courir le délai.

Le défaut d’assurance : une clause qui peut s’effacer

Pour le défaut d’assurance, le bail peut prévoir la clause, sans y être obligé. Le bailleur dispose en outre d’une autre voie, ouverte par l’article 7, g, de la loi : souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

Les deux voies s’excluent. Le même article 7 prévoit que cette souscription vaut renonciation à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Un bailleur qui assure à la place du locataire ne peut plus, pour ce manquement, invoquer la résiliation de plein droit.

Les troubles de voisinage : une décision de justice d’abord

La clause visant les troubles de voisinage est la plus mal comprise. Elle ne permet pas au bailleur de résilier sur la base de plaintes de voisins, d’une main courante ou de courriers de tiers.

Le texte exige que les troubles aient été constatés par une décision de justice. La clause ne dispense donc pas d’une première procédure : elle en tire la conséquence sur le bail, une fois cette décision obtenue. Faute de décision, seule la résiliation judiciaire est ouverte, avec l’appréciation de la gravité qui l’accompagne.

Le juge garde la main, même quand la clause a joué

La clause résolutoire acquise n’emporte pas nécessairement la fin du bail. L’article 24, V permet au juge d’accorder au locataire des délais de paiement ; pendant leur cours, les effets de la clause sont suspendus, et si le locataire les respecte, la clause est réputée n’avoir pas joué.

Service-public indique que ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, dans les conditions de l’article 24 et de l’article 1343-5 du code civil. Un bailleur qui chiffre la durée d’une sortie sur la seule acquisition de la clause sous-estime donc l’horizon réel.

Ce que la clause change au calcul d’une opération

Le champ de la clause n’est pas une question de rédaction : il détermine la durée pendant laquelle un logement peut rester occupé sans produire le revenu attendu. Un impayé couvert par la clause suit une chronologie encadrée. Un manquement qui n’y figure pas ouvre une instance au fond, plus longue et plus aléatoire.

Cette différence de durée pèse sur l’hypothèse de revenu, au même titre que la vacance, comme l’expose la page sur la vacance et les charges réelles. Elle pèse aussi sur l’intérêt d’une garantie contre les impayés, qui ne couvre en général que le risque financier et non les autres manquements.

Relire un bail ancien

Un bail signé avant le 29 juillet 2023 peut ne comporter aucune clause résolutoire. Dans ce cas, même un impayé ne peut conduire qu’à une résiliation judiciaire. Il peut aussi comporter une clause trop large, dont seules les stipulations conformes à l’article 24 produisent effet.

La relecture porte sur quatre points :

la présence d’une clause résolutoire pour impayé de loyer et de charges ;
la mention du dépôt de garantie non versé ;
la présence, ou non, des clauses facultatives pour défaut d’assurance et troubles de voisinage ;
les stipulations qui visent d’autres manquements, à tenir pour inopérantes.

Pour un nouveau bail, le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 intègre le cadre légal.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

Article 4, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : clause de résiliation de plein droit pour un autre motif, réputée non écrite. Sur Légifrance.
Article 24 de la même loi, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : clause résolutoire, commandement, délai de six semaines, délais de paiement.
Article 7, g, de la même loi : souscription d’une assurance pour compte et renonciation à la clause.
Code civil, articles 1741 (résolution du bail) et 1343-5 (délais de grâce).
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location.
service-public.gouv.fr : fiche « Loyer impayé et expulsion du locataire », mise à jour le 6 août 2026, consultée le 15 septembre 2026.
ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

Cette page décrit un cadre général et ne traite aucune situation individuelle. En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.