La solidarité d'un colocataire sortant s'éteint à une date fixée par la loi

La colocation est souvent présentée comme une manière de mutualiser le risque d’impayé : plusieurs locataires, plusieurs cautions, un loyer réparti. Cette mutualisation repose presque entièrement sur une clause, la clause de solidarité, et sur la durée pendant laquelle elle continue de jouer après un départ. Or cette durée n’est pas contractuelle. Elle a été fixée par la loi, et elle est plus courte que ce que beaucoup de bailleurs imaginent.

La solidarité ne se présume pas

L’article 1310 du code civil pose le principe : la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En colocation, elle doit donc être stipulée au bail.

Avec une clause de solidarité, chaque colocataire, et la caution qui s’est engagée pour lui, peut être tenu de la totalité des sommes dues au bailleur, et pas seulement de sa part. Service-public.gouv.fr, dans sa fiche consultée le 15 septembre 2026, le formule ainsi : chaque colocataire et sa caution s’engagent à payer la part de loyer et de charges des autres si ceux-ci ne paient pas.

Sans clause, chacun ne répond que de sa propre dette. Le bailleur qui constate un impayé ne peut alors poursuivre que le colocataire défaillant.

Le cadre est l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Il s’applique au logement nu comme au logement meublé loué à titre de résidence principale.

Son paragraphe VI, dans la version en vigueur relue sur Légifrance le 15 septembre 2026, règle le sort de la solidarité en cas de départ.

La solidarité prend fin à l’une de deux dates

Le texte prévoit que la solidarité d’un colocataire et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Situation	Fin de la solidarité du sortant et de sa caution
Congé régulier, remplaçant inscrit au bail avant la fin du préavis	À la date d’effet du congé
Congé régulier, remplaçant inscrit au bail après la fin du préavis	À l’inscription du remplaçant, et au plus tard six mois après la date d’effet du congé
Congé régulier, aucun remplaçant	Six mois après la date d’effet du congé
Départ sans congé régulier	Le délai ne court pas

Deux conditions ressortent du texte. Le congé doit être régulièrement délivré : un départ sans congé en bonne forme ne fait pas partir le délai. Et le remplaçant doit figurer au bail : un nouvel occupant installé sans avenant ne met pas fin à la solidarité du sortant.

La date d’effet du congé est celle de la fin du préavis. Le délai de six mois s’ajoute donc au préavis, il ne le remplace pas.

La caution suit le colocataire qu’elle identifie

Le même paragraphe VI impose une exigence de forme qui conditionne la garantie elle-même : l’acte de cautionnement des obligations d’un ou plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Un acte qui se contente de garantir « les locataires » sans désigner celui pour qui la caution s’engage est nul. Pour le bailleur, ce n’est pas une nuance de rédaction : c’est la différence entre une garantie et une feuille sans valeur. Le régime général de la caution et la règle de non-cumul avec une assurance contre les impayés sont rappelés dans la chronologie de la procédure d’impayé.

Ce que les six mois couvrent réellement

Pendant la période où elle subsiste, la solidarité permet au bailleur de réclamer au colocataire sortant, ou à sa caution, les sommes que les colocataires restants ne paient pas. Passé la date d’extinction, le sortant ne répond plus des dettes nées ensuite.

Pour un bailleur, cela signifie que la mutualisation du risque se réduit à chaque départ non remplacé. Un logement loué à trois colocataires solidaires, dont deux sont partis sans remplaçant depuis plus de six mois, repose sur un seul débiteur et une seule caution.

La prescription, elle, suit la règle commune : l’article 7-1 de la loi fixe à trois ans le délai d’action pour les sommes nées du bail. Service-public rappelle ce délai pour les loyers et charges impayés.

Le bail mobilité exclut la solidarité

La colocation conclue sous la forme d’un bail mobilité obéit à une règle propre. L’article 25-13 de la loi répute non écrite toute clause de solidarité entre colocataires dans ce type de bail. Chaque colocataire n’y répond que de ses propres obligations.

Ce que le bailleur peut organiser

La loi borne la solidarité, mais elle laisse au bailleur plusieurs leviers en amont.

Le choix du contrat. Un bail unique avec clause de solidarité et des baux séparés par colocataire ne produisent pas le même partage du risque. Le bail unique mutualise, les baux séparés isolent.

La tenue des avenants. Chaque arrivée d’un colocataire se formalise par une inscription au bail. C’est elle qui libère le sortant, et c’est elle qui engage l’entrant.

La caution de l’entrant. Un nouveau colocataire qui remplace un sortant cautionné n’apporte pas automatiquement une caution. Le nouvel acte identifie le nouveau colocataire, faute de quoi il encourt la nullité.

Le suivi des dates. Pour chaque départ, deux dates se notent : la date d’effet du congé et la date d’extinction de la solidarité. Un impayé constaté après cette seconde date ne se réclame plus au sortant.

Ce que cela change au calcul d’une colocation

Une colocation se présente souvent comme plus rentable qu’une location à un seul ménage, parce que la somme des loyers individuels dépasse le loyer d’ensemble. Le rendement brut ne mesure pas la rotation plus rapide des occupants, ni la fragilité de la garantie après chaque départ. Ces deux paramètres pèsent sur le loyer réellement encaissé, qui est le seul numérateur défendable, comme l’expose la page sur la vacance et les charges réelles.

La séquence d’un départ

• Réception du congé : vérifier sa forme et calculer sa date d’effet.
• Pendant le préavis : chercher un remplaçant et l’inscrire au bail par avenant.
• Nouvel acte de caution pour l’entrant, identifiant nommément le colocataire garanti.
• Sans remplaçant : noter la date d’extinction, six mois après la date d’effet du congé.
• En cas d’impayé : agir contre le sortant ou sa caution avant cette date.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, paragraphe VI : extinction de la solidarité, délai de six mois, identification du colocataire dans l’acte de caution. Version en vigueur sur Légifrance, relue le 15 septembre 2026.
• Articles 7-1 et 25-13 de la même loi : prescription, absence de solidarité en bail mobilité.
• Article 1310 du code civil : la solidarité ne se présume pas.
• service-public.gouv.fr : fiche « Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ? », consultée le 15 septembre 2026.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.