Le congé pour vendre un logement nu vaut offre de vente au locataire

Un logement vendu libre se vend généralement plus facilement qu’un logement vendu occupé. Pour y parvenir, le bailleur d’un logement loué nu dispose d’un outil, le congé pour vente, qui est aussi l’un des actes les plus encadrés du droit locatif. Chaque formalité conditionne sa validité, et le locataire bénéficie d’une priorité d’achat qui ne disparaît pas avec son refus.

Le congé ne se donne qu’à l’échéance

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’autorise le bailleur à donner congé qu’à l’échéance du bail, et seulement pour trois motifs : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux.

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche consultée le 14 septembre 2026, précise les exigences de forme :

Exigence	Contenu
Délai	Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant la fin du bail
Mode de délivrance	Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé
Mode exclu	Le simple courriel

Le délai se calcule à partir de la réception effective du congé par le locataire, et non de son envoi. Lorsque la date de réception risque d’être discutée, notamment si l’échéance est proche, l’acte de commissaire de justice fixe cette date sans ambiguïté.

Un congé délivré trop tard n’est pas reporté à l’échéance suivante de plein droit ; il est inefficace, et le bail se reconduit pour sa durée légale.

Le contenu : un prix et des conditions

Le congé pour vente n’est pas une simple information. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’article 15 exige en outre que le congé reproduise certains alinéas du texte relatifs au droit du locataire, et un arrêté fixe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, qui doit accompagner le congé.

C’est parce qu’il contient un prix que le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Le locataire dispose d’un droit de préemption

Selon service-public.gouv.fr, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter l’offre et acheter le logement aux conditions indiquées. Ce délai correspond aux deux premiers mois du préavis.

Réponse du locataire	Conséquence
Acceptation dans le délai	La vente se conclut avec le locataire, dans un délai de réalisation fixé par l’article 15, allongé s’il déclare recourir à un prêt
Refus ou silence	L’offre devient caduque, le locataire perd son titre d’occupation à l’échéance du bail
Acceptation sans réalisation dans le délai	L’acceptation est privée d’effet, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation

Les délais de réalisation se lisent dans l’article 15, II en vigueur.

Vendre moins cher ensuite ne contourne pas le locataire

C’est la règle qui piège le plus souvent. Si le bailleur, après le refus du locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux de l’offre, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, lorsque le bailleur ne l’a pas fait lui-même. Le locataire bénéficie alors d’un nouveau délai pour accepter, sous peine de nullité de la vente conclue avec le tiers.

Ce droit de préemption subsidiaire interdit de fixer un prix d’appel élevé dans le congé pour décourager le locataire, puis de baisser le prix auprès d’un acquéreur extérieur. La durée du délai ouvert au locataire se lit dans l’article 15.

Les locataires protégés

L’article 15, III protège certains locataires. Lorsque le locataire, ou une personne à sa charge vivant avec lui, a dépassé un âge fixé par le texte et dispose de ressources inférieures à un plafond, le bailleur ne peut lui donner congé qu’en lui proposant une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues.

Service-public.gouv.fr publie les plafonds de ressources applicables, qui varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Ils sont revalorisés périodiquement : ils se relèvent sur la fiche au moment de la délivrance du congé.

La protection ne s’applique pas lorsque le bailleur lui-même remplit une condition d’âge ou de ressources fixée par le même texte.

Le bien acheté occupé

Un investisseur qui achète un logement déjà loué ne peut pas donner congé pour vendre à la première échéance venue. L’article 15 prévoit que, lorsque le terme du bail en cours intervient moins d’un certain délai après l’acquisition, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Le délai exact se lit dans le texte.

Pour l’investisseur, la conséquence se chiffre : un bien acheté occupé peut rester loué plusieurs années de plus que prévu. Cette durée entre dans le calcul du rendement et dans la valorisation à la revente. Le raisonnement sur le rendement, du brut au cash-flow, est posé dans la page sur le calcul du rendement.

Ce qui ne relève pas de ce droit

La location meublée. L’article 25-8, qui régit le congé en meublé, ne reprend pas le mécanisme de l’offre de vente. Le bailleur d’un meublé peut donner congé pour vendre, avec un préavis de trois mois, sans que le locataire bénéficie d’un droit de préemption à ce titre.

Certaines ventes entre proches. L’article 15 exclut le droit de préemption pour les ventes consenties à des parents jusqu’à un degré qu’il fixe, sous condition d’occupation par l’acquéreur.

La vente d’un logement occupé. Le bailleur n’est jamais obligé de délivrer congé pour vendre. Il peut vendre le logement loué ; le bail se poursuit alors avec l’acquéreur, et aucun droit de préemption au titre de l’article 15 ne s’applique. D’autres droits de préemption, propres à certaines ventes d’immeubles entiers, relèvent de textes distincts.

Le congé frauduleux est sanctionné

Un congé pour vente qui n’est pas suivi d’une intention réelle de vendre, ou qui sert à évincer un locataire pour relouer plus cher, est un congé frauduleux. L’article 15, IV prévoit une amende pénale, dont le montant est fixé par le texte, sans préjudice des dommages et intérêts que le locataire évincé peut réclamer.

La séquence

• Relever la date d’échéance du bail et, pour un bien acheté occupé, vérifier la règle du premier renouvellement.
• Vérifier la situation d’âge et de ressources du locataire au regard des plafonds en vigueur.
• Fixer un prix et des conditions réalistes, qui seront ceux de l’offre.
• Rédiger le congé avec les mentions et la notice exigées, et le faire délivrer pour qu’il soit reçu au moins six mois avant l’échéance.
• En cas de vente ultérieure à un prix inférieur, organiser la notification au locataire.

Les obligations générales du bailleur, dont le congé, sont récapitulées dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : motifs, délai, mentions, offre de vente, préemption subsidiaire, locataires protégés, bien acquis occupé, sanction. Sur Légifrance.
• Article 25-8 de la même loi : congé en location meublée.
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif à la notice d’information accompagnant le congé pour vente.
• service-public.gouv.fr : fiche « Congé donné par le propriétaire » en location vide, vérifiée par le site le 1er juin 2026 et consultée le 14 septembre 2026 (délai de six mois, modes de délivrance, délai de deux mois, plafonds de ressources).
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite pour le bailleur et le locataire.

Cette page décrit une procédure générale et ne traite aucune situation particulière. En cas d’écart avec le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.