La première déclaration de loyers passe par la 2042 ou par la 2044 selon le régime
La première année de location ne demande aucune démarche d'inscription, mais elle fixe un régime, déclenche des acomptes et ouvre une obligation déclarative distincte auprès du service des biens immobiliers. Ce qui n'est pas fait au bon moment se rattrape mal.
La rédaction Publié le 18/08/2026 Mis à jour le 18/08/2026
Un bailleur qui met pour la première fois un logement nu en location n’a aucun formulaire à remplir le jour de la signature du bail. L’impôt sur ces loyers ne se déclare qu’au printemps suivant, avec la déclaration de revenus du foyer. Cette apparente simplicité cache trois choix et deux obligations qui se jouent la même année : le régime d’imposition, le formulaire qui en découle, le traitement des acomptes, et la déclaration d’occupation du logement.
Cette page décrit la mécanique de la première déclaration. L’arbitrage lui-même entre forfait et charges réelles est traité dans la page sur le micro-foncier et le régime réel.
Les loyers d’une année se déclarent l’année suivante
Les revenus fonciers d’une année civile sont déclarés au printemps de l’année qui suit, avec l’ensemble des revenus du foyer. Le montant à retenir est celui des loyers effectivement encaissés au cours de l’année, et non celui des loyers prévus au bail.
Deux sommes n’entrent pas dans ce total. Le dépôt de garantie, qui reste une somme à restituer tant qu’il n’est pas conservé en compensation d’une dette. Et les charges locatives récupérées auprès du locataire : impots.gouv.fr, dans sa réponse mise à jour le 10 juillet 2026, retient pour le micro-foncier le montant annuel des loyers hors charges.
Le micro-foncier s’applique sans rien demander
Le micro-foncier est le régime de droit commun. Selon impots.gouv.fr, il s’applique automatiquement lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n’excède pas 15 000 €, seuil fixé par l’article 32 du code général des impôts.
Trois précisions comptent la première année.
Le seuil s’apprécie au niveau du foyer. Tous les revenus fonciers des membres du foyer fiscal sont additionnés, et non bien par bien.
Le seuil ne se proratise pas. La documentation fiscale (BOI-RFPI-DECLA-10) précise que la limite n’a pas à être appréciée prorata temporis. Une location commencée en octobre se compare au seuil avec les seuls loyers d’octobre à décembre, sans les annualiser.
Certains biens en sont exclus. Un logement bénéficiant d’un régime particulier, notamment d’un dispositif d’amortissement ou d’incitation fiscale, du régime des monuments historiques ou du régime Malraux, fait sortir tout le foyer du micro-foncier.
Au micro-foncier, la déclaration tient en une ligne : le montant brut des loyers encaissés est porté case 4BE de la déclaration n° 2042. L’administration applique d’elle-même l’abattement forfaitaire de 30 % représentatif de toutes les charges.
Revenu foncier imposable au micro-foncier = loyers bruts encaissés × 70 %.
Le régime réel se choisit en déposant la 2044
Le régime réel est obligatoire au-delà du seuil. En dessous, il résulte d’une option, et l’option ne demande aucun courrier : elle résulte du dépôt de la déclaration n° 2044 dans le délai de la déclaration de revenus.
Selon impots.gouv.fr, cette option vaut pour l’ensemble des immeubles du foyer et engage pour trois ans au moins, puis se reconduit d’année en année. La 2044 calcule le résultat foncier, bénéfice ou déficit, qui est ensuite reporté dans la rubrique 4 « Revenus fonciers » de la 2042. Lorsque le logement relève d’un régime particulier, c’est la 2044 spéciale qui s’applique.
| Situation la première année | Formulaire | Report |
|---|---|---|
| Loyers du foyer au plus égaux au seuil, pas d’option | 2042 seule | Case 4BE, abattement appliqué automatiquement |
| Loyers du foyer au plus égaux au seuil, option pour le réel | 2044, puis 2042 | Résultat reporté rubrique 4 ; engagement de trois ans |
| Loyers du foyer au-delà du seuil | 2044, puis 2042 | Régime réel obligatoire |
| Logement sous régime fiscal particulier | 2044 spéciale, puis 2042 | Micro-foncier exclu pour tout le foyer |
L’engagement de trois ans est la raison pour laquelle la première année mérite une projection : une option prise pour déduire des dépenses exceptionnelles de mise en location s’impose ensuite deux exercices de plus.
Les dépenses de la première année ne sont pas toutes des charges
Au régime réel, seules les dépenses énumérées par l’article 31 du code général des impôts se déduisent. La première année concentre pourtant des dépenses qui n’y figurent pas, ou pas sous la forme attendue.
Les frais d’acquisition du logement ne sont pas des charges de l’année : ils relèvent du prix d’achat. Les dépenses engagées avant la première mise en location obéissent à des conditions propres, qui se lisent dans la documentation fiscale relative aux charges déductibles, série BOI-RFPI-BASE-20, avant de les porter sur la 2044. Les travaux d’agrandissement ou de construction ne se déduisent pas, quelle que soit l’année.
La discipline est la même que pour tout calcul de rendement : une dépense n’entre dans le résultat que si le texte l’y admet et si une pièce la justifie.
Les acomptes peuvent commencer avant la déclaration
Depuis le prélèvement à la source, les revenus fonciers donnent lieu à un acompte prélevé sur le compte bancaire du foyer, mensuellement ou, sur option, trimestriellement.
La première année, l’administration ne connaît pas encore ces loyers. Impots.gouv.fr indique que le bailleur qui commence à percevoir des revenus fonciers peut créer un acompte dans son espace particulier, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source », en indiquant le montant prévisionnel. À défaut, l’impôt dû sur les loyers de la première année est réclamé après la déclaration, et les acomptes suivants sont calculés sur les revenus déclarés.
Aucun des deux choix ne modifie le montant de l’impôt. Ils modifient la date à laquelle il est payé, ce qui compte dans un plan de trésorerie construit sur le cash-flow d’une opération.
La déclaration d’occupation est une obligation distincte
La déclaration de revenus ne renseigne pas l’administration sur l’occupation du logement. Cette information passe par le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr.
Selon impots.gouv.fr, le propriétaire déclare tout changement d’occupation, arrivée ou départ d’un locataire, vacance du logement, et le fait au plus tard le 1er juillet suivant le changement, ou en l’absence de déclaration antérieure. L’ajout d’un nouvel occupant clôt automatiquement les situations d’occupation précédentes.
Une première mise en location est précisément un changement d’occupation. La déclarer relève d’une démarche différente, sur un service différent, à une échéance différente.
Les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt
Le revenu foncier imposable supporte l’impôt sur le revenu au barème du foyer, et, en plus, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Leur taux global se relève sur impots.gouv.fr pour l’année d’imposition concernée. Un calcul de rendement net-net qui ne retient que le taux marginal d’imposition sous-estime la charge fiscale, comme l’expose la page sur le brut, le net et le net-net.
Le calendrier de la première année
- À la signature du bail : conserver le bail, l’état des lieux et le relevé des encaissements.
- Dans l’année : créer, si on le souhaite, un acompte de prélèvement à la source.
- Au plus tard le 1er juillet suivant le changement : déclarer l’occupation dans « Gérer mes biens immobiliers ».
- Au printemps suivant : case 4BE de la 2042, ou 2044 reportée sur la 2042 si le réel s’impose ou est choisi.
- Avant d’opter : projeter trois exercices, pas un seul.
Où vérifier
Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.
- Article 32 du code général des impôts : seuil du micro-foncier, abattement de 30 %, biens exclus, option pour le réel. Sur Légifrance.
- Article 31 du code général des impôts : charges déductibles au régime réel.
- impots.gouv.fr : réponse « Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? », modifiée le 10 juillet 2026 ; page « Les acomptes de prélèvement à la source » ; service « Gérer mes biens immobiliers » et page « Je déclare l’occupant de mon bien immobilier ».
- bofip.impots.gouv.fr : BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier, absence de prorata) et BOI-RFPI-BASE-20 (charges déductibles).
- Déclaration n° 2044 et sa notice, sur impots.gouv.fr.
La fiscalité locative est modifiée à chaque loi de finances. En cas d’écart entre cette page et le texte applicable à l’année d’imposition, c’est le texte qui fait foi.