Un dépôt de garantie rendu en retard est majoré de plein droit

Le dépôt de garantie n’appartient pas au bailleur. Il est une somme confiée, destinée à couvrir ce que le locataire pourrait devoir à son départ, et elle doit être rendue dans un délai légal. Ce délai est court, son point de départ est précis, et son dépassement déclenche une pénalité automatique. C’est l’un des contentieux locatifs les plus fréquents, et l’un des plus évitables.

Le montant est plafonné à l’entrée

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre le dépôt dès la signature du bail.

Type de location	Plafond du dépôt de garantie
Logement nu, loyer payé mensuellement ou bimestriellement	1 mois de loyer hors charges
Logement meublé, loyer payé mensuellement ou bimestriellement	2 mois de loyer hors charges
Loyer payé d’avance par trimestre ou plus	Aucun dépôt ne peut être exigé

Le plafond du meublé figure à l’article 25-6 de la même loi. Ces montants sont ceux qu’indique service-public.gouv.fr dans sa fiche consultée le 14 septembre 2026.

Deux règles complètent le plafond. Le dépôt ne produit pas d’intérêts au profit du locataire, et il ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors du renouvellement : une hausse de loyer indexée n’autorise pas à réclamer un complément de dépôt.

Le délai court à partir de la remise des clés

La date qui compte n’est ni la fin du préavis, ni la date de l’état des lieux si elle diffère : c’est la restitution des clés par le locataire, remises en main propre ou par lettre recommandée au bailleur ou à son mandataire.

À partir de cette date, deux délais coexistent, selon ce que révèle l’état des lieux de sortie.

État des lieux de sortie	Délai maximal de restitution
Conforme à l’état des lieux d’entrée	1 mois à compter de la remise des clés
Différent de l’état des lieux d’entrée	2 mois à compter de la remise des clés

Le délai de deux mois n’est donc pas un délai de confort : il suppose une différence constatée entre les deux états des lieux. Un bailleur qui garde le dépôt deux mois alors que la sortie est conforme est en retard dès le deuxième mois.

Le locataire doit, de son côté, indiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile, au plus tard lors de la remise des clés. Le texte en tire une conséquence précise, développée plus bas.

La majoration est automatique

Si le dépôt n’est pas restitué dans le délai, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Trois caractéristiques rendent cette sanction redoutable.

Elle ne suppose pas de mise en demeure. Elle court de plein droit dès l’expiration du délai.

Elle est calculée sur le loyer, pas sur la somme retenue. Un bailleur qui restitue 90 % du dépôt dans le délai mais conserve le solde sans justification s’expose à une majoration assise sur le loyer mensuel entier.

Chaque mois commencé compte. Un retard d’un jour vaut une période entière.

Somme due au locataire = dépôt de garantie − retenues justifiées + (10 % × loyer mensuel hors charges × nombre de mois de retard commencés).

La majoration n’est pas due lorsque le retard s’explique par l’absence de transmission, par le locataire, de l’adresse de son nouveau domicile. C’est la seule exception prévue, et elle se prouve.

Les retenues se justifient, elles ne s’estiment pas

Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes restant dues : loyers et charges impayés, réparations locatives non effectuées, dégradations constatées. Mais chaque retenue doit être justifiée. Service-public.gouv.fr cite les devis, les factures et les échanges documentés comme pièces attendues.

Une retenue forfaitaire, un « nettoyage » sans facture ou une somme globale sans décompte ne tiennent pas en cas de contestation. La discipline à tenir est la même que pour tout calcul de rendement : une ligne, un montant, une pièce.

Deux limites reviennent régulièrement.

La vétusté ne se retient pas. L’usure normale d’un revêtement, d’une peinture ou d’un équipement reste à la charge du bailleur. Seule la dégradation imputable au locataire se facture. La comparaison des deux états des lieux, établis contradictoirement selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, est la seule base solide.

Le dépôt n’est pas une caisse de travaux. Remplacer à neuf un équipement usé en imputant le coût au locataire sortant revient à lui faire financer une amélioration.

Le cas des charges non encore régularisées

Dans un immeuble en copropriété, les charges de l’année ne sont connues qu’après l’arrêté des comptes. L’article 22 permet alors au bailleur de conserver une fraction du dépôt, plafonnée par le texte, jusqu’à cet arrêté annuel, puis de solder le compte avec le locataire dans le délai qu’il fixe après l’approbation des comptes. La fraction exacte et le délai de solde se lisent dans l’article 22 en vigueur.

Hors de ce cas, conserver tout ou partie du dépôt « en attendant la régularisation » n’a pas de base légale et fait courir la majoration.

Ce que le dépôt change dans les comptes du bailleur

Le dépôt de garantie encaissé à l’entrée n’est pas un loyer. Il ne figure pas parmi les recettes du bailleur tant qu’il reste une somme à restituer. Lorsqu’il est conservé pour couvrir une dette du locataire, son traitement fiscal dépend de ce qu’il compense : les règles se lisent dans la documentation fiscale relative aux revenus bruts fonciers, sur le BOFiP.

Côté trésorerie, la majoration pour retard est une charge sèche, sans contrepartie. Dans un calcul de net de charges, elle n’a aucune raison d’exister : elle ne résulte que d’un défaut de suivi. Les postes qui entrent réellement dans ce calcul sont détaillés dans la page sur le brut, le net et le net-net.

Sous mandat, le délai ne change pas

Lorsque le bien est confié à un gestionnaire, c’est lui qui encaisse et restitue le dépôt, et sa garantie financière couvre précisément les fonds qu’il détient pour le compte d’autrui. Mais le délai légal et la majoration restent opposables au bailleur, qui répond vis-à-vis du locataire. Les obligations d’un mandataire et ce que prévoit le mandat sont détaillées dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

La séquence de sortie, sans retard

• Le jour de la remise des clés : noter la date, recueillir la nouvelle adresse.
• Le jour même : état des lieux de sortie contradictoire, comparé ligne à ligne à celui d’entrée.
• Sortie conforme : restitution intégrale sous un mois.
• Sortie non conforme : devis ou factures réunis, décompte écrit, restitution du solde sous deux mois.
• Copropriété : retenue de la seule fraction autorisée, solde après l’arrêté des comptes.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : plafond, délais d’un et deux mois, majoration de 10 % par mois commencé, exception de l’adresse non transmise, fraction retenue en copropriété. Sur Légifrance.
• Article 25-6 de la même loi : plafond de deux mois en location meublée.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : modalités d’établissement de l’état des lieux.
• service-public.gouv.fr : fiche « Dépôt de garantie », consultée le 14 septembre 2026.
• bofip.impots.gouv.fr : série BOI-RFPI-BASE-10, revenus bruts fonciers.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite, pour le bailleur comme pour le locataire.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.