La durée d'un bail dépend du mobilier et de la qualité du bailleur

Trois ans, six ans, un an, neuf mois : la durée minimale n'est pas un choix de rédaction. Elle découle de la nature de la location et de la personne du bailleur, et elle fixe la date à laquelle celui-ci pourra, ou non, reprendre la main.

La durée du bail est souvent traitée comme un détail du contrat. Pour un bailleur, c’est l’un des paramètres les plus structurants de l’investissement : elle détermine la fréquence à laquelle il peut récupérer son bien, vendre libre, réévaluer un loyer ou faire jouer une nouvelle règle. Elle détermine aussi la date à partir de laquelle certaines obligations nouvelles deviennent opposables. Et elle ne se négocie pas à la baisse.

Les durées minimales

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe des durées minimales, d’ordre public. Une clause prévoyant une durée plus courte est inopérante, et le bail est réputé conclu pour la durée légale.

Location	Bailleur	Durée minimale	Texte
Logement nu	Personne physique	3 ans	Art. 10
Logement nu	Personne morale	6 ans	Art. 10
Logement meublé	Tout bailleur	1 an	Art. 25-7
Logement meublé loué à un étudiant	Tout bailleur	9 mois, sans reconduction	Art. 25-7
Bail mobilité, meublé	Tout bailleur	De 1 à 10 mois, sans renouvellement	Art. 25-14

La qualité du bailleur compte en location nue. Une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’à un degré fixé par l’article 13 de la loi est assimilée à une personne physique pour l’application de cette durée. Les autres personnes morales relèvent de la durée de six ans.

Le bail nu de durée réduite

L’article 11 de la loi prévoit une exception pour le bailleur personne physique. Lorsqu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans, sans pouvoir être inférieure à un an. L’événement et le motif doivent être mentionnés au contrat.

L’exception est encadrée de près. Le bailleur confirme la réalisation de l’événement avant le terme, dans un délai fixé par le texte. Si l’événement ne se réalise pas ou n’est pas confirmé, le bail est réputé conclu pour la durée de droit commun.

La reconduction tacite

À son terme, un bail qui n’a fait l’objet d’aucun congé valable est reconduit tacitement.

Location	Durée de la reconduction
Nu, bailleur personne physique	3 ans
Nu, bailleur personne morale	6 ans
Meublé	1 an
Meublé étudiant de 9 mois	Pas de reconduction
Bail mobilité	Ni reconduction, ni renouvellement

La reconduction n’est pas un nouveau contrat au sens de la rédaction : les clauses restent les mêmes. Mais c’est un moment juridique réel, auquel certaines règles nouvelles s’appliquent. Le seuil de performance énergétique exigé au titre de la décence, par exemple, devient opposable à la reconduction du bail en cours.

Le locataire part quand il veut, le bailleur non

L’asymétrie est le cœur du système. Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve d’un préavis. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et pour un motif limité.

Selon service-public.gouv.fr, consulté le 14 septembre 2026 :

Congé donné par	Location nue	Location meublée
Le locataire	3 mois, réduit à 1 mois dans les cas prévus par la loi	1 mois
Le bailleur	Au moins 6 mois avant l’échéance	Au moins 3 mois avant l’échéance

Le congé du bailleur en location nue n’est ouvert que pour trois motifs : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations. Il se délivre par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement, et pas par simple courriel.

Pour le meublé, l’article 25-8 retient les mêmes motifs, avec un préavis plus court.

Ce que la durée change à l’investissement

La durée du bail n’est pas neutre dans le calcul d’une opération.

Elle fixe les fenêtres de sortie. Un bien loué nu par un particulier ne se libère, à l’initiative du bailleur, qu’à des échéances triennales. Une vente libre ne peut être préparée qu’à ces dates, avec un préavis de six mois au moins.

Elle conditionne la valeur à la revente. Un logement vendu occupé se cède avec son bail en cours. Le prix tient compte de la date de la prochaine échéance et de la possibilité, ou non, pour l’acquéreur de récupérer le bien.

Elle joue sur la vacance. Une location meublée à l’année connaît plus de rotation qu’une location nue ; le préavis d’un mois du locataire meublé laisse moins de temps pour relouer. Le poids de la vacance dans le rendement est traité dans la page sur la vacance et les charges réelles.

Elle suit le choix du régime fiscal. Opter pour la location meublée, c’est choisir à la fois une durée de bail plus courte et une autre catégorie d’imposition. Les deux vont ensemble, comme l’expose la page sur la fiscalité du nu et du meublé.

Le meublé insuffisant redevient un bail nu

La durée d’un an n’est accessible qu’à un logement réellement meublé. L’article 25-4 de la loi définit le logement meublé, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier exigé. Un logement partiellement équipé loué en « meublé » s’expose à une requalification en location nue : le bail devient un bail de trois ans, avec le préavis de six mois pour le bailleur, et la fiscalité suit.

Le risque est rarement mesuré avant la signature. Il se mesure pourtant simplement, en confrontant l’inventaire annexé au bail à la liste du décret.

Le renouvellement n’est pas la reconduction

Les deux mots sont souvent confondus. La reconduction tacite prolonge le bail aux mêmes conditions, sans démarche. Le renouvellement suppose une proposition de nouveau contrat, en pratique à l’initiative du bailleur qui souhaite modifier le loyer.

En location nue, l’article 17-2 de la loi encadre cette proposition : elle n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, elle doit être faite dans un délai précis avant l’échéance, avec des références de loyers comparables, et la hausse s’étale dans le temps. Pour un logement classé F ou G, elle n’est plus ouverte. La durée du bail fixe donc aussi le rythme auquel un loyer peut être réajusté autrement que par l’indexation annuelle.

Ce qui se vérifie à la rédaction

La qualité du bailleur : personne physique, SCI familiale ou autre personne morale.
La nature réelle de la location, au regard de la liste du mobilier exigé.
La mention d’un événement précis, si une durée réduite est envisagée.
La date d’échéance, reportée dans un calendrier avec la date limite de délivrance d’un congé.
Le recours au contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 10 (durée du bail nu), 11 (durée réduite), 13 (SCI familiale), 15 (congé en location nue), 25-4 (définition du meublé), 25-7 (durée du bail meublé), 25-8 (congé en meublé), 25-14 (bail mobilité). Sur Légifrance.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : mobilier exigé en location meublée.
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location.
service-public.gouv.fr : fiches « Congé donné par le propriétaire » et « Préavis du locataire », consultées le 14 septembre 2026.
ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.