Le forfait de charges n'est permis qu'en meublé et en colocation

La régularisation annuelle des charges est l’une des tâches les plus négligées de la gestion locative : il faut réunir les factures, calculer le réel, comparer aux provisions, communiquer un décompte, puis rembourser ou réclamer. Le forfait de charges promet d’en finir avec cet exercice. Il le fait, mais seulement dans des cas précis, sous un plafond de proportion, et au prix d’un risque que le bailleur porte seul. Avant de le choisir, il faut savoir s’il est permis, puis ce qu’il coûte.

En location nue, les charges se provisionnent et se régularisent

Le régime de droit commun est posé par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les charges récupérables, dont la liste limitative est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, sont appelées sous forme de provisions, puis font l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche sur les charges locatives consultée le 15 septembre 2026, confirme que pour un logement vide loué sous bail d’habitation, les charges sont payées par provisions avec régularisation annuelle. Aucun texte n’ouvre le forfait au bail nu conclu avec un locataire unique.

La mécanique de la régularisation et la liste des postes récupérables sont détaillées dans la page sur la vacance et les charges réelles.

Trois contrats ouvrent le forfait

Contrat	Texte	Forfait
Location nue, locataire unique	Article 23	Non : provisions et régularisation
Location meublée, résidence principale	Article 25-10	Au choix des parties : provisions ou forfait
Colocation, nue ou meublée	Article 8-1, V	Au choix des parties : provisions ou forfait
Bail mobilité	Article 25-18	Obligatoire

Les articles 25-10 et 8-1, V, relus sur Légifrance le 15 septembre 2026, emploient la même formule : les charges sont récupérées au choix des parties et tel que prévu par le contrat, soit par provisions dans les conditions de l’article 23, soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.

Le forfait se calcule sur les charges récupérables

Le forfait n’est pas un montant libre. Les deux articles précisent qu’il est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23, c’est-à-dire des seules charges récupérables.

Deux conséquences. Une dépense qui n’est pas récupérable, la taxe foncière hors part d’enlèvement des ordures ménagères ou les gros travaux par exemple, ne peut pas être intégrée au forfait pour être refacturée par ce biais. Et le forfait ne peut pas servir de supplément de loyer : le texte l’arrime aux charges.

Il ne se régularise pas, mais se révise comme le loyer

Le forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. C’est l’objet même du mécanisme : ce qui est convenu est payé, sans décompte en fin d’année.

En location meublée et en colocation, le montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Si le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le forfait ne se révise pas non plus. Pour un logement dont le loyer est gelé en raison de son classement énergétique, la même limite s’applique donc au forfait.

Il ne peut pas être manifestement disproportionné

Le texte pose une borne : le montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

La référence est concrète. Elle renvoie à ce que la régularisation aurait donné, pour ce locataire ou pour celui qui l’a précédé. Un bailleur qui fixe un forfait très au-dessus des charges réelles s’expose à le voir contesté, et doit pouvoir montrer sur quelle base il l’a calculé. Le forfait dispense de la régularisation, pas de la justification du montant.

L’écart est au bailleur, dans les deux sens

Le forfait transfère un risque. Avec des provisions, une hausse des dépenses se répercute au locataire à la régularisation. Avec un forfait, elle reste au bailleur jusqu’à la révision suivante, et dans la limite de ce que permet cette révision.

Écart annuel pour le bailleur = forfait mensuel × 12 − charges récupérables réellement supportées dans l’année.

Un écart positif est un excédent conservé par le bailleur ; un écart négatif est une charge qu’il supporte seul.

Un exercice arithmétique

Les montants suivants sont des valeurs d’exercice. Un meublé est loué avec un forfait de 60 € par mois, soit 720 € par an. Les charges récupérables réellement supportées s’élèvent à 810 € l’année suivante, à la suite de la hausse d’un poste. L’écart est 720 − 810 = − 90 € : le bailleur absorbe 90 € qu’une régularisation aurait permis de récupérer.

L’excédent inverse n’est pas une marge sans limite : un forfait durablement supérieur aux charges réelles se heurte à la règle de disproportion.

Ce que le forfait change au rendement

Dans un calcul de rendement, le forfait ne fait pas partie du loyer. Le numérateur reste le loyer hors charges encaissé ; l’écart annuel entre forfait et charges récupérables vient ensuite en plus ou en moins, comme une ligne propre. L’inclure dans le loyer revient à surestimer le rendement brut du montant des charges, erreur décrite dans la page sur le brut, le net et le net-net.

La fiscalité suit la catégorie de la location. En location meublée non professionnelle au micro-BIC, impots.gouv.fr demande de déclarer le total des sommes perçues, loyers et charges facturées au locataire compris. Le forfait entre donc dans les recettes, et dans le seuil du régime.

Le forfait se choisit à la signature

Le mode de récupération est prévu par le contrat. Il se décide avant la signature et s’écrit au bail, avec le montant et la périodicité du forfait. Passer en cours de bail des provisions au forfait suppose l’accord des deux parties.

Trois situations rendent le forfait plus lisible : des charges faibles et stables, une colocation où la répartition des consommations entre occupants serait source de litige, un bail court. Trois situations le rendent risqué : des charges importantes et volatiles, un bien dont les postes récupérables vont augmenter, un bail sans clause de révision.

Ce qui se prépare

• Vérifier que le contrat ouvre le forfait : meublé, colocation ou bail mobilité.
• Calculer le forfait à partir des seules charges récupérables des années précédentes.
• Écrire au bail le montant, la périodicité et la clause de révision.
• Chaque année, comparer le forfait aux charges réellement supportées.
• Conserver les pièces qui justifient le montant retenu.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : provisions et régularisation annuelle. Sur Légifrance.
• Article 25-10 de la même loi : charges en location meublée, forfait, révision, disproportion. Relu sur Légifrance le 15 septembre 2026.
• Article 8-1, V : charges en colocation. Relu le 15 septembre 2026.
• Article 25-18 : forfait obligatoire en bail mobilité.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste des charges récupérables.
• service-public.gouv.fr : fiche « Charges à payer par le locataire », consultée le 15 septembre 2026.
• impots.gouv.fr : page « Location meublée », modifiée le 23 avril 2026.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.