Le bailleur peut assurer le logement pour le compte d'un locataire défaillant

Un locataire qui ne justifie pas de son assurance expose le bailleur à supporter seul un sinistre dont il n'est pas responsable. La loi ouvre deux réponses, la résiliation ou l'assurance souscrite à sa place, et choisir l'une ferme l'autre.

L’attestation d’assurance est souvent traitée comme une pièce de plus dans le dossier d’entrée, réclamée une fois puis oubliée. Elle protège pourtant d’abord le bailleur : un dégât des eaux, un incendie ou une explosion dont le locataire doit répondre se règle normalement par l’assureur de ce dernier. Sans contrat, la réparation dépend de la solvabilité du locataire. La loi du 6 juillet 1989 donne au bailleur un moyen de combler ce vide sans passer par le juge, à condition d’en respecter la séquence.

L’assurance des risques locatifs est une obligation du locataire

Le g de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Service-public.gouv.fr, dans sa fiche consultée le 15 septembre 2026, résume ces risques sous le nom de risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux.

Le locataire en justifie à deux moments :

à la remise des clés ;
chaque année, à la demande du bailleur.

L’obligation vaut pour la location nue comme pour la location meublée, l’article 25-3 de la loi rendant l’article 7 applicable au meublé loué à titre de résidence principale, et pour le bail mobilité, régi par les articles 25-12 et suivants.

Le bailleur n’a donc pas à attendre un sinistre pour vérifier. Une demande annuelle, datée et conservée, suffit à constater le défaut.

Deux réponses, qui ne se cumulent pas

Face à un locataire qui ne produit pas d’attestation, le bailleur dispose de deux voies.

Voie	Fondement	Effet sur le bail
Faire jouer la clause résolutoire pour défaut d’assurance, si le bail la contient	Article 24 de la loi du 6 juillet 1989	Le bail peut prendre fin après un commandement resté infructueux
Souscrire une assurance pour le compte du locataire	Article 7, g, de la même loi	Le bail continue, la prime est refacturée

Le point décisif tient dans le texte même de l’article 7 : la souscription d’une assurance pour le compte du locataire vaut renonciation à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Le bailleur qui choisit d’assurer ne peut plus, pour ce même manquement, demander la résiliation de plein droit.

Le choix n’est donc pas neutre. La première voie vise à récupérer le logement. La seconde vise à conserver le locataire en neutralisant le risque. Un locataire qui paie régulièrement son loyer mais néglige son contrat relève plus naturellement de la seconde ; un défaut d’assurance qui s’ajoute à d’autres manquements pose une autre question, que traite la chronologie de la procédure d’impayé.

La souscription suit une séquence précise

L’article 7, g, ne permet pas au bailleur d’assurer d’office. La séquence est la suivante.

Une mise en demeure adressée au locataire de justifier de son assurance. Service-public indique qu’elle est délivrée par commissaire de justice.
Un délai d’un mois à compter de cette mise en demeure, pendant lequel le locataire peut encore produire son attestation.
La souscription par le bailleur, à l’expiration de ce délai resté sans effet, d’un contrat couvrant les risques locatifs pour le compte du locataire.

Chaque étape se prouve. La date de la mise en demeure fixe le point de départ du mois ; une souscription faite avant son expiration expose le bailleur à une contestation de la refacturation.

La prime se récupère par douzièmes, majorée au plus de 10 %

La prime payée par le bailleur ne reste pas à sa charge. L’article 7, g, prévoit qu’elle est récupérable par douzième, à chaque paiement du loyer, et qu’elle figure sur la quittance.

Le texte autorise en outre une majoration, pour tenir compte des démarches accomplies. Son plafond est fixé par l’article 1er du décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 : la prime annuelle peut être majorée dans la limite de 10 % de son montant. Le texte a été relu sur Légifrance le 15 septembre 2026.

Somme mensuelle refacturable = prime annuelle × (1 + taux de majoration retenu) ÷ 12, avec un taux de majoration au plus égal à 10 %.

Un exercice arithmétique

Les montants qui suivent sont des valeurs d’exercice, sans rapport avec un tarif d’assurance réel. Soit une prime annuelle de 120 €. Majorée du plafond de 10 %, elle atteint 132 €. La somme refacturable avec chaque loyer mensuel est 132 ÷ 12 = 11 €.

La majoration est un plafond, pas un forfait : un bailleur peut refacturer la prime sans la majorer, jamais la majorer davantage.

L’assurance du bailleur cesse quand le locataire se met en règle

Le contrat souscrit pour le compte du locataire n’a pas vocation à durer. Selon service-public, il prend fin dès que le locataire fournit une attestation d’assurance, ou lorsqu’il quitte le logement. La refacturation cesse avec lui.

Deux conséquences pratiques. D’abord, le bailleur a intérêt à souscrire un contrat qu’il peut résilier sans délai lorsque l’attestation arrive : un contrat à engagement annuel ferme le laisse payer une prime qu’il ne peut plus refacturer. Ensuite, la demande annuelle d’attestation reste utile même après la régularisation : un locataire qui s’est assuré une fois peut résilier son contrat l’année suivante.

Ce que le contrat pour compte ne couvre pas

La loi vise les risques dont le locataire doit répondre à l’égard du bailleur. Le contrat souscrit dans ce cadre répond à cette obligation, et à elle seule.

Il ne s’étend pas, par nature, aux biens personnels du locataire, ni à des garanties que la loi n’impose pas. Le bailleur n’a ni l’obligation ni l’intérêt de financer une couverture plus large que celle que l’article 7 exige, puisque seule la prime correspondant à cette obligation, majorée dans la limite du décret, est refacturable.

Le contrat ne remplace pas non plus l’assurance propre du bailleur. Le propriétaire qui loue garde une responsabilité distincte, pour les dommages qui relèvent de sa qualité de propriétaire et non de celle de son locataire. Les deux contrats se complètent, ils ne se substituent pas.

Ce que cela change dans les comptes du bailleur

La prime d’assurance que le bailleur supporte pour son propre compte est une charge : au régime réel foncier, les primes d’assurance figurent parmi les dépenses déductibles énumérées par l’article 31 du code général des impôts, comme le rappelle la page sur le micro-foncier et le régime réel.

La prime souscrite pour le compte du locataire obéit à une logique différente : elle est avancée puis refacturée. Dans un calcul de rendement, elle ne doit apparaître ni comme une recette, ni comme une charge définitive, sauf pour la part que le bailleur ne parvient pas à récupérer.

Le vrai coût, pour le bailleur, est ailleurs : dans le sinistre survenu pendant la période où personne n’était assuré. C’est la raison pour laquelle le contrôle se place à l’entrée et chaque année, pas au moment du dégât.

La séquence, sans raccourci

À la remise des clés : attestation exigée et classée avec le bail.
Chaque année, à date fixe : demande écrite d’attestation.
À défaut de réponse : choix entre la clause résolutoire, si le bail la prévoit, et l’assurance pour compte, en sachant que la seconde écarte la première pour ce manquement.
Si l’assurance pour compte est retenue : mise en demeure, délai d’un mois, souscription, refacturation par douzièmes avec une majoration au plus égale à 10 %.
À réception d’une attestation : résiliation du contrat et fin de la refacturation.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

Article 7, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : obligation d’assurance, justification, mise en demeure, délai d’un mois, souscription pour compte, récupération par douzième, renonciation à la clause résolutoire. Sur Légifrance.
Articles 24, 25-3 et 25-12 et suivants de la même loi : clause résolutoire, application au meublé et au bail mobilité.
Décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 : majoration de la prime dans la limite de 10 %. Sur Légifrance, relu le 15 septembre 2026.
Article 31 du code général des impôts : charges déductibles au régime réel foncier.
service-public.gouv.fr : fiche « Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs », consultée le 15 septembre 2026.
ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.