Un logement classé G ne répond plus à la décence pour un nouveau bail

On parle souvent d’« interdiction de louer les passoires thermiques ». La formule est commode et inexacte. La loi n’a pas créé d’interdiction administrative de louer : elle a intégré un niveau de performance énergétique dans la définition du logement décent. La différence n’est pas théorique. Elle décide de ce que risque le bailleur, du moment où la règle s’applique à un bail, et de ce qu’il peut faire lorsque le classement de son logement change.

La décence intègre désormais un seuil énergétique

L’obligation de délivrer un logement décent est posée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précisée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, y a ajouté un critère : le logement doit atteindre un niveau minimal de performance mesuré par le diagnostic de performance énergétique.

Ce niveau se durcit par paliers, selon la date du bail. Service-public.gouv.fr présente le calendrier suivant pour la métropole :

Bail signé	Classes admises au titre de la décence
En 2023 et 2024	Consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an
De 2025 à 2027	A à F
De 2028 à 2033	A à E
À partir de 2034	A à D

Un logement classé G ne peut donc plus constituer un logement décent pour un bail conclu depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront pour les baux conclus à partir de 2028. Les départements et régions d’outre-mer relèvent d’un calendrier distinct, qui se lit dans le même article.

Le seuil s’applique au bail, pas au logement en soi

La règle joue au moment où un contrat est conclu. Elle vise les nouveaux baux, et le texte l’étend aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance. Un bail en cours signé avant la date n’est pas remis en cause du seul fait du calendrier ; il le devient à sa reconduction.

Pour un logement nu loué en bail de trois ans, l’échéance peut donc se situer plusieurs années après la date théorique. Pour un meublé loué à l’année, elle arrive vite. La durée des baux et leurs règles de reconduction décident ainsi du moment où le seuil devient opposable.

Ce que risque un bailleur

La non-décence ne se traduit pas par une amende automatique. Elle ouvre des actions au locataire.

Demander la mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d’exiger du bailleur la mise en conformité du logement, sans que le bail soit remis en cause.

Saisir le juge. À défaut d’accord, le juge peut déterminer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.

Se prévaloir de la non-décence en défense. Dans une procédure engagée par le bailleur, notamment pour impayés, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est un argument régulièrement soulevé.

Le texte prévoit certaines limites au pouvoir du juge lorsque le bailleur démontre que les travaux nécessaires se heurtent à des contraintes qu’il ne maîtrise pas. Leur champ est étroit et se lit dans l’article 20-1 en vigueur.

Le loyer d’un logement F ou G est gelé

Un effet s’applique indépendamment de la date du bail. Selon service-public.gouv.fr, depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en outre-mer, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être révisé ni majoré. Une clause d’indexation présente au bail ne produit plus d’effet tant que le classement reste inchangé.

Pour le rendement, l’effet est progressif mais certain : le revenu nominal reste fixe pendant que les charges, elles, continuent d’évoluer. Sur plusieurs années, l’écart se creuse avec un logement comparable qui s’indexe. La construction d’un rendement net, et ce qu’il doit intégrer, est exposée dans la page sur le calcul du rendement.

Le classement peut changer sans travaux

Le diagnostic est un calcul conventionnel, et sa méthode évolue. Deux changements récents concernent directement les logements chauffés à l’électricité.

Date	Facteur de conversion de l’électricité	Source
Jusqu’au 31 décembre 2025	2,3	Méthode antérieure
Depuis le 1er janvier 2026	1,9	Arrêté du 13 août 2025
À partir du 1er janvier 2027	1,7	Communiqué ministériel du 31 août 2026

Selon le ministère de la Transition écologique, l’abaissement de ce facteur améliore l’étiquette d’un grand nombre de logements chauffés à l’électricité, sans qu’aucun logement ne voie son étiquette dégradée. Les diagnostics réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables, et une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite, est prévue sur l’observatoire de l’ADEME à partir du 1er janvier 2027.

Conséquence pratique : avant d’engager des travaux ou de renoncer à relouer un logement classé G ou F chauffé à l’électricité, la première vérification consiste à savoir si la méthode en vigueur modifie son classement.

Les travaux, et leur traitement fiscal

Lorsque des travaux sont nécessaires, leur coût entre dans le calcul de l’opération comme un investissement, et leur traitement fiscal dépend du régime du bailleur. Au régime réel foncier, les dépenses d’amélioration d’un local d’habitation sont déductibles au titre de l’article 31 du code général des impôts, et une majoration temporaire de la limite d’imputation du déficit foncier a été instituée pour certaines rénovations énergétiques ; son champ et ses dates d’application se lisent dans le texte en vigueur. En location meublée au réel, les travaux s’amortissent ou se déduisent selon leur nature.

Dans les deux cas, l’année de paiement détermine l’année de déduction. Ce calendrier fiscal doit être articulé avec le calendrier du bail : des travaux achevés après la reconduction ne rendent pas le logement décent à la date où il aurait dû l’être.

Ce qui se vérifie avant de signer ou de reconduire

• La date et la méthode du diagnostic en vigueur, et sa validité.
• La classe obtenue avec le facteur de conversion applicable à la date de signature.
• La date de la prochaine échéance du bail en cours, qui fixe le moment où le seuil devient opposable.
• L’existence d’une clause d’indexation, inopérante si le logement reste classé F ou G.
• Le coût et le délai des travaux, rapportés au loyer attendu et à la durée de détention.

Le bail, les diagnostics annexés et les obligations du bailleur en gestion directe sont récapitulés dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• Articles 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : décence, niveau de performance minimal, action du locataire. Sur Légifrance.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : caractéristiques du logement décent.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : calendrier de performance et gel des loyers F et G.
• service-public.gouv.fr : fiches « Logement décent » et « Révision du loyer en cours de bail », consultées le 14 septembre 2026.
• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’électricité du diagnostic de performance énergétique. Sur Légifrance.
• ecologie.gouv.fr : communiqué du 31 août 2026 annonçant le facteur de 1,7 au 1er janvier 2027.
• Article 31 du code général des impôts : déductibilité des dépenses d’amélioration.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite.

Ce calendrier a fait l’objet de débats parlementaires répétés. Avant toute décision, vérifiez la version de l’article 6 en vigueur à la date de signature ou de reconduction du bail.