Louer à un proche sous le prix du marché fragilise la déduction des charges

Louer un logement à un enfant étudiant, à un parent ou à un frère n’a rien d’irrégulier. Le bail est un bail comme un autre, soumis à la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il porte sur une résidence principale. La difficulté est ailleurs : elle est fiscale. Le régime des revenus fonciers suppose une location consentie dans des conditions normales, et plus le loyer s’éloigne de ces conditions, plus la déduction des charges devient fragile. Trois situations se distinguent, et elles n’ont pas le même traitement.

Trois situations, trois traitements

Situation	Revenu déclaré	Charges
Loyer proche de la valeur locative du marché	Loyer encaissé	Déductibles au réel dans les conditions ordinaires
Loyer notoirement inférieur à la valeur locative, sans justification	Loyer encaissé, susceptible d’être rehaussé du montant de l’avantage consenti	Déduction exposée à remise en cause
Logement mis à disposition gratuitement	Aucun revenu foncier	Aucune charge déductible, aucun déficit

La ligne entre la première et la deuxième situation n’est pas fixée par un pourcentage. Aucun texte ne dit qu’un loyer inférieur de tant au marché devient anormal. C’est une appréciation de fait, construite par la jurisprudence du Conseil d’État.

Le loyer anormalement bas se rehausse

La documentation fiscale relative aux loyers bruts imposables (série BOI-RFPI-BASE-10 du BOFiP) rappelle une jurisprudence ancienne et constante : lorsque le loyer stipulé est anormalement bas, son montant doit être majoré de la libéralité que le propriétaire a entendu consentir à son locataire.

Deux conditions caractérisent ce loyer anormal selon cette jurisprudence. Le loyer est notoirement inférieur à la valeur locative de biens comparables loués dans des conditions normales. Et le propriétaire ne justifie d’aucune circonstance indépendante de sa volonté qui l’aurait empêché de louer au prix normal. La doctrine administrative relève que ces décisions ont souvent été rendues à propos de baux consentis à un membre de la famille.

L’effet est simple à décrire. L’administration ne reprend pas le loyer déclaré, elle le remplace par une valeur plus proche de celle du marché. Le revenu brut augmente, le résultat foncier aussi, et un déficit peut disparaître.

Revenu brut retenu en cas de loyer anormalement bas = loyer encaissé + avantage consenti au locataire, apprécié par comparaison avec des biens similaires loués normalement.

La mise à disposition gratuite n’est pas une location

Un logement prêté sans loyer à un proche ne produit pas de revenu foncier. Il est traité comme un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance : il a choisi de ne pas en tirer de revenu. La conséquence est symétrique : aucune charge afférente à ce logement n’est déductible, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, de l’assurance ou des travaux.

C’est le point le plus souvent mal compris. Un bailleur qui finance un logement à crédit, le prête à un enfant et déclare un déficit foncier alimenté par les intérêts s’expose à voir ce déficit entièrement rejeté. Le déficit foncier n’existe que pour un bien donné en location.

La même logique vaut pour un loyer symbolique. Un loyer de principe, sans rapport avec la valeur du bien, ne transforme pas une mise à disposition en location aux yeux de l’administration : il relève de la catégorie du loyer anormalement bas, avec rehaussement à la clé.

Le micro-foncier ne met pas à l’abri

Au micro-foncier, aucune charge n’est déduite séparément : l’abattement forfaitaire les couvre toutes. On pourrait croire la question des charges sans objet. Elle ne l’est qu’à moitié.

Le rehaussement du loyer anormalement bas porte sur le revenu brut, pas sur les charges. Il s’applique donc aussi au micro-foncier : un revenu brut rehaussé donne une base imposable rehaussée. Il peut, en outre, faire franchir au foyer le seuil d’accès au régime. Le fonctionnement du seuil et de l’abattement est décrit dans la comparaison du micro-foncier et du régime réel.

Ce qui justifie un loyer plus bas

La jurisprudence ne condamne pas tout loyer inférieur au marché. Elle vise le loyer consenti sans raison autre que la volonté de faire un avantage. Plusieurs éléments peuvent expliquer un écart, et chacun se documente au moment de la fixation du loyer, pas au moment d’un contrôle.

L’état du logement. Un logement dont les équipements sont anciens ou dont les prestations sont inférieures à celles des biens comparés ne se loue pas au même prix. Un état des lieux d’entrée détaillé en garde la trace.

Les contraintes réglementaires. Dans les communes où s’applique un encadrement des loyers, le loyer maximal s’impose au bailleur, quel que soit le locataire. Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le loyer ne peut plus être augmenté au renouvellement ni révisé : un loyer ancien resté bas n’a alors rien d’une libéralité.

Le marché réel du bien. Des annonces comparables conservées à la date de signature, pour une surface, un secteur et un niveau d’équipement proches, sont la pièce la plus parlante.

L’ancienneté du bail. Un loyer fixé à un niveau normal il y a des années et simplement révisé selon l’indice ne devient pas anormal parce que le marché a monté depuis. L’appréciation se fait à la date où le loyer est convenu.

Le bail écrit reste indispensable

Louer à un proche sans bail écrit ne change pas la nature fiscale de l’opération, mais complique tout le reste. Le contrat de location d’une résidence principale est établi par écrit selon un contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sans bail, sans quittances et sans versements réguliers traçables, l’administration n’a aucune raison de tenir la location pour réelle. La preuve d’une location, c’est un contrat, des loyers effectivement encaissés sur un compte, et des régularisations de charges faites comme pour un tiers.

Le lien familial ne dispense d’aucune des obligations du bailleur : décence du logement, dossier de diagnostic technique annexé, dépôt de garantie plafonné, état des lieux contradictoire.

Le cas du meublé

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. La logique est pourtant comparable : une activité qui renonce délibérément à ses recettes ne peut pas déduire des charges, ni des amortissements, comme si elle les percevait. En comptabilité commerciale, la notion d’acte anormal de gestion joue le même rôle que celle de loyer anormalement bas en foncier. Le fonctionnement général du meublé est décrit dans la page sur les deux catégories d’imposition.

Les points à arrêter avant de signer

• Relever la valeur locative du marché pour des biens comparables, et conserver les annonces.
• Fixer un loyer que l’état du logement ou une règle d’encadrement explique, s’il est plus bas.
• Signer un bail écrit au contrat type, annexes comprises.
• Encaisser le loyer par virement, chaque mois, et délivrer les quittances.
• Ne pas déclarer de charges ni de déficit pour un logement prêté gratuitement.
• Garder à l’esprit que l’option pour le réel foncier engage le foyer sur plusieurs années.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• bofip.impots.gouv.fr, série BOI-RFPI-BASE-10 (revenus bruts imposables, loyers) : jurisprudence du Conseil d’État sur le loyer anormalement bas et la libéralité consentie au locataire. Consultée le 15 septembre 2026.
• bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-10-20 : immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance.
• Article 31 du code général des impôts : charges déductibles au régime réel foncier. Sur Légifrance.
• Article 32 du code général des impôts : micro-foncier, seuil et abattement.
• Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : bail écrit et contrat type.
• impots.gouv.fr : déclaration 2044 et sa notice.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

Cette page décrit une règle générale. L’appréciation d’un loyer anormalement bas dépend des faits propres à chaque bien ; en cas d’écart avec un texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.