Un loyer impayé n'est pas imposable tant qu'il n'est pas encaissé

Un impayé coûte deux fois au bailleur qui se trompe de déclaration : une première fois parce que le loyer ne rentre pas, une seconde s’il le déclare quand même. À l’inverse, oublier de déclarer un arriéré récupéré deux ans plus tard ou une indemnité d’assurance expose à une rectification. La règle qui permet de trancher est simple en location nue, et elle ne s’applique pas telle quelle en location meublée au réel.

La procédure elle-même, du commandement de payer à l’exécution, est décrite dans la page sur la procédure d’impayé. Ce billet ne traite que de la déclaration.

En location nue : le principe de l’encaissement

Les revenus fonciers sont déterminés selon une logique de caisse. La documentation fiscale, dans la série BOI-RFPI-BASE-10 du BOFiP, en tire trois conséquences pour les recettes.

Somme	Année d’imposition
Loyer dû mais non payé	Aucune tant qu’il n’est pas encaissé
Arriéré de loyer rattrapé	Année de l’encaissement
Loyer perçu d’avance	Année de l’encaissement, pour son montant total
Indemnité versée par une assurance loyers impayés	Année de l’encaissement de l’indemnité

Un bailleur dont le locataire a cessé de payer en septembre ne déclare, pour l’année, que les loyers effectivement reçus de janvier à août. S’il récupère une partie de la dette l’année suivante, par un plan d’apurement ou après jugement, il la déclare dans les recettes de cette année-là.

L’indemnité d’assurance remplace le loyer

Le BOFiP précise que, lorsque le propriétaire a souscrit un contrat couvrant le risque de loyers impayés, l’indemnité perçue lors de la mise en jeu de la garantie doit être déclarée comme revenu foncier de l’année de son encaissement. Elle est traitée comme le loyer qu’elle compense.

Symétriquement, la prime de cette assurance est une charge déductible au régime réel foncier, au titre de l’article 31 du code général des impôts. Au micro-foncier, elle n’est pas déductible séparément : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges.

Les sommes qui ressemblent à un loyer

Plusieurs sommes perçues pendant ou après un impayé suivent le même traitement que le loyer.

L’indemnité d’occupation. Lorsque le bail est résilié et que l’occupant reste dans les lieux, le juge fixe une indemnité d’occupation. Elle rémunère la jouissance du logement et se déclare comme un revenu foncier l’année où elle est encaissée.

Le dépôt de garantie conservé pour couvrir des loyers. Tant qu’il est une somme à restituer, il n’est pas une recette. Lorsqu’il est définitivement affecté au paiement de loyers impayés, il devient la recette que ces loyers auraient constituée, l’année de cette affectation.

Les sommes versées par une caution. Elles se substituent au paiement du locataire et suivent la même règle d’encaissement.

Les charges restent déductibles

Un logement dont le locataire ne paie plus reste un logement loué. Au régime réel foncier, les charges payées pendant l’année restent déductibles dans les conditions habituelles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, travaux d’entretien. S’y ajoutent les frais de procédure exposés pour recouvrer les loyers, qui figurent parmi les charges déductibles de l’article 31.

La combinaison des deux règles, recettes à l’encaissement et charges au paiement, peut faire apparaître un déficit foncier l’année de l’impayé. Son imputation obéit aux règles de l’article 156 du code général des impôts, présentées dans la comparaison du micro-foncier et du réel.

Résultat foncier de l’année au réel = loyers et sommes assimilées effectivement encaissés − charges déductibles effectivement payées.

Base imposable au micro-foncier = loyers et sommes assimilées effectivement encaissés × (1 − taux de l’abattement forfaitaire).

Dans les deux régimes, le loyer impayé est absent du calcul. C’est l’abattement ou les charges qui diffèrent.

En meublé au réel : la logique d’engagement

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, la comptabilité est tenue selon les règles des entreprises, c’est-à-dire en créances acquises et dépenses engagées, et non en encaissements. Le loyer d’une période louée est en principe une créance acquise, rattachée à l’exercice auquel il se rapporte, qu’il ait été payé ou non.

La contrepartie existe : une créance dont le recouvrement est devenu douteux peut faire l’objet d’une provision, dans les conditions de l’article 39, 1-5° du code général des impôts, et une créance devenue définitivement irrécouvrable peut être constatée en perte. Ces écritures supposent des éléments probants : relances, commandement de payer, procédure engagée.

Le fonctionnement du réel BIC en location meublée, ses obligations comptables et la liasse 2031 sont présentés dans la page sur le meublé non professionnel. Au micro-BIC, la question se pose dans les termes de la notice de la déclaration de l’année, qu’il faut lire avant de reporter le montant des recettes.

Renoncer à une dette n’est pas neutre

Un bailleur qui abandonne sa créance, par exemple pour obtenir le départ amiable d’un occupant, ne perçoit rien et n’a rien à déclarer au titre des sommes abandonnées. Mais une renonciation sans contrepartie peut conduire l’administration à s’interroger sur le caractère normal de la gestion, notamment si elle bénéficie à un proche. La position de l’administration sur les abandons de loyers se lit dans le BOFiP, et l’intérêt de la renonciation doit pouvoir être justifié.

L’effet sur le prélèvement à la source

Les revenus fonciers donnent lieu, sauf exception, au versement d’acomptes contemporains calculés par l’administration à partir des revenus déclarés les années précédentes. Un impayé qui survient en cours d’année ne modifie pas ces acomptes de lui-même : ils continuent d’être prélevés sur la base d’un revenu qui n’existe plus.

Le contribuable peut moduler ou suspendre ces acomptes depuis son espace particulier sur impots.gouv.fr, dans les conditions et avec les marges de tolérance prévues par le code général des impôts. Une modulation à la baisse insuffisamment justifiée expose à une pénalité si l’écart avec l’impôt finalement dû dépasse le seuil fixé par le texte. Les conditions en vigueur se lisent dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » d’impots.gouv.fr.

La régularisation définitive intervient l’année suivante, lors de la déclaration des revenus réellement encaissés. Un bailleur qui n’a pas modulé récupère alors le trop-versé, avec le décalage de trésorerie correspondant.

Un exercice de rattachement

Les montants suivants sont des montants d’exercice, sans lien avec une situation réelle. Un loyer de 800 € n’est plus payé à partir d’octobre de l’année 1. L’assureur indemnise trois mois en février de l’année 2. Le locataire rembourse un mois d’arriéré en juin de l’année 2.

Somme	Montant	Année déclarée
Loyers de janvier à septembre de l’année 1	7 200 €	Année 1
Loyers d’octobre à décembre de l’année 1	0 € encaissé	Aucune
Indemnité d’assurance	2 400 €	Année 2
Arriéré remboursé par le locataire	800 €	Année 2

Ce qu’il faut garder

• Le relevé des loyers appelés et des loyers effectivement encaissés, mois par mois.
• Les courriers de relance, le commandement de payer et les actes de procédure.
• Les décomptes d’indemnisation de l’assureur, avec leur date de versement.
• Le jugement fixant, le cas échéant, l’indemnité d’occupation.
• Les factures des frais de procédure.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• bofip.impots.gouv.fr, série BOI-RFPI-BASE-10 : revenus bruts fonciers, arriérés et loyers perçus d’avance imposés l’année de l’encaissement, indemnités d’assurance loyers impayés. Consultée le 14 septembre 2026.
• Article 31 du code général des impôts : charges déductibles, dont primes d’assurance et frais de procédure. Sur Légifrance.
• Articles 32 et 156 du code général des impôts : micro-foncier et déficit foncier.
• Articles 38 et 39 du code général des impôts : détermination du bénéfice au réel BIC, provisions pour créances douteuses.
• impots.gouv.fr : déclarations 2042, 2044 et 2031 et leurs notices.

Cette page décrit des règles générales de déclaration. En cas d’écart avec la documentation fiscale en vigueur, c’est cette dernière qui fait foi.