Un même foyer peut relever du micro-foncier et du micro-BIC la même année

Beaucoup de bailleurs détiennent plus d’un logement, et tous ne les louent pas de la même façon. Un studio meublé loué à l’année, un appartement familial loué nu : la situation est courante, et elle soulève toujours la même question au moment de déclarer. Faut-il tout additionner ? Le dépassement d’un seuil dans une catégorie fait-il perdre le régime simplifié dans l’autre ? Les réponses sont plus nettes qu’on ne le croit, parce que la loi traite ces deux revenus comme des revenus de nature différente.

La carte générale des deux catégories est posée dans la page sur la fiscalité du nu et du meublé. Cette page s’attache au foyer qui relève des deux à la fois.

Deux catégories, deux déclarations

Impots.gouv.fr répond à la question sans ambiguïté, dans une réponse modifiée le 8 juillet 2026 : les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers, ceux d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, et ces deux revenus ne se déclarent pas ensemble.

• Location nue : case 4BE de la déclaration n° 2042 au micro-foncier, ou déclaration annexe n° 2044 au régime réel.
• Location meublée : déclaration complémentaire n° 2042 C PRO, rubrique consacrée aux revenus des locations meublées non professionnelles.

Un même foyer peut donc remplir, la même année, la case 4BE pour son logement nu et la 2042 C PRO pour son logement meublé.

Chaque seuil ne regarde que sa catégorie

C’est le point qui fait le plus d’erreurs. Le seuil du micro-foncier, fixé à 15 000 € par l’article 32 du code général des impôts selon impots.gouv.fr, porte sur le revenu brut foncier du foyer. Les recettes du meublé n’y entrent pas.

Symétriquement, le plafond du micro-BIC, fixé par l’article 50-0 du code général des impôts, porte sur les recettes de la location meublée. Les loyers du logement nu n’y entrent pas.

Les deux seuils s’apprécient au niveau du foyer fiscal : tous les revenus fonciers de ses membres d’un côté, toutes leurs recettes de location meublée de l’autre.

	Location nue	Location meublée non professionnelle
Catégorie	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux
Régime simplifié	Micro-foncier	Micro-BIC
Texte du seuil	Article 32 du CGI	Article 50-0 du CGI
Ce qui est compté	Loyers encaissés, hors charges	Recettes, charges et provisions refacturées comprises
Abattement	30 %	Taux fixé par l’article 50-0 selon la catégorie de location
Formulaire	2042, case 4BE	2042 C PRO
Régime réel	Déclaration 2044	Liasse 2031

Nous ne recopions ni le plafond ni le taux du micro-BIC. Ils ont été modifiés deux fois en deux ans, et la catégorie de location change les deux valeurs ; ils se lisent dans l’article 50-0 en vigueur pour l’année d’imposition concernée.

Ce qui est compté n’est pas mesuré de la même façon

La ligne « ce qui est compté » du tableau mérite qu’on s’y arrête. Pour le micro-foncier, impots.gouv.fr retient les loyers hors charges. Pour le micro-BIC, la page consacrée à la location meublée, modifiée le 23 avril 2026, demande d’indiquer le total des sommes perçues : loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges.

Deux logements au même loyer ne pèsent donc pas le même montant dans leur seuil respectif. Pour le meublé, un forfait ou des provisions de charges importants rapprochent le foyer du plafond du micro-BIC, alors qu’ils seraient sans effet sur le seuil du micro-foncier.

Les options ne se transmettent pas

L’option pour le régime réel foncier, qui résulte du dépôt de la 2044, vaut pour l’ensemble des immeubles loués nus du foyer et engage pour trois ans, comme le rappelle la page sur le micro-foncier et le régime réel. Elle ne concerne pas le logement meublé.

À l’inverse, le passage au réel BIC pour le meublé ne fait pas basculer les revenus fonciers au réel. Chaque catégorie suit ses propres règles d’option et ses propres durées d’engagement. Un foyer peut tout à fait se trouver au micro-foncier pour le nu et au réel BIC pour le meublé, ou l’inverse.

Les déficits ne circulent pas entre les deux

La séparation des catégories a une conséquence plus lourde que la déclaration : elle détermine où un déficit peut s’imputer.

Le déficit foncier né au régime réel peut, pour sa fraction hors intérêts d’emprunt, s’imputer sur le revenu global dans une limite annuelle, selon l’article 156 du code général des impôts.

Le déficit de location meublée non professionnelle ne suit pas cette voie. Impots.gouv.fr précise que les déficits du foyer provenant de cette activité ne s’imputent que sur des revenus provenant de la même activité, sur une période de dix ans.

Un déficit du meublé ne vient donc jamais réduire les revenus fonciers du logement nu, et un bénéfice foncier ne permet pas d’absorber plus vite un déficit du meublé. Les deux comptes vivent séparément. La mécanique propre de l’amortissement, qui ne crée pas de déficit, est décrite dans la page sur le meublé non professionnel.

Le statut de loueur professionnel ignore les revenus fonciers

La présence d’une location nue ne change pas non plus la frontière entre loueur en meublé professionnel et non professionnel. L’une des deux conditions cumulatives de l’article 155, IV du code général des impôts compare les recettes du meublé aux autres revenus d’activité du foyer.

Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150, version du 15 avril 2026) énumère ces revenus : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et rémunérations des gérants de l’article 62. Les revenus fonciers n’en font pas partie.

Un foyer dont les loyers nus sont élevés ne s’éloigne donc pas du statut professionnel pour autant : ces loyers ne pèsent pas dans la comparaison.

Ce qui s’applique aux deux, et ce qui n’appartient qu’au meublé

Certaines charges se retrouvent des deux côtés. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine frappent les revenus fonciers comme les revenus de location meublée non professionnelle, sauf lorsque ces derniers ont déjà supporté des cotisations sociales. Leur taux se relève sur impots.gouv.fr.

D’autres n’appartiennent qu’au meublé : la cotisation foncière des entreprises, due au titre de l’article 1447 du code général des impôts sous réserve des exonérations, et l’immatriculation qui donne un numéro SIRET. Le logement nu n’y est pas soumis.

Un même logement, enfin, ne relève que d’une catégorie à la fois. S’il passe du nu au meublé en cours de détention, ses revenus changent de catégorie à la date du changement, avec les effets que cela emporte sur un déficit foncier récemment imputé.

Ce qui se vérifie avant de déclarer

• Classer chaque logement dans sa catégorie, d’après la nature réelle de la location.
• Additionner les loyers nus du foyer, hors charges, et les comparer au seuil du micro-foncier.
• Additionner séparément les recettes meublées, charges comprises, et les comparer au plafond de l’article 50-0 applicable à la catégorie de location.
• Vérifier l’option en cours dans chaque catégorie et sa date d’expiration.
• Suivre les déficits de chaque catégorie dans deux tableaux distincts.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Articles 32 et 50-0 du code général des impôts : micro-foncier et micro-BIC, seuils, abattements. Sur Légifrance.
• Article 155, IV et article 156 du même code : loueur en meublé professionnel, imputation des déficits.
• impots.gouv.fr : réponse « J’ai un logement en location nue et un en location meublée, puis-je indiquer leurs revenus sur la même déclaration ? », modifiée le 8 juillet 2026 ; page « Location meublée », modifiée le 23 avril 2026.
• bofip.impots.gouv.fr : BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026 (appréciation au niveau du foyer, revenus d’activité retenus) ; BOI-RFPI-DECLA-10 (micro-foncier).
• Déclarations 2042, 2042 C PRO, 2044 et 2031 et leurs notices, sur impots.gouv.fr.

Les seuils et taux évoluent avec les lois de finances. En cas d’écart entre cette page et le texte applicable à l’année d’imposition, c’est le texte qui fait foi.