Passer d'une location nue à une location meublée suppose un nouveau bail
Installer des meubles dans un logement loué nu ne change ni le bail ni la catégorie d'impôt. Le passage au meublé se fait à la libération du logement ou avec l'accord du locataire, et il peut remettre en cause un déficit foncier imputé les années précédentes.
La rédaction Publié le 11/09/2026 Mis à jour le 11/09/2026
Le meublé attire les bailleurs de logements nus pour deux raisons : une fiscalité qui permet l’amortissement au réel, et un bail plus court. L’idée de « passer en meublé » vient donc souvent en cours de détention, alors qu’un locataire occupe le logement sous un bail nu. Or ce passage ne se décrète pas. Il suppose un changement de contrat, et il a sur la fiscalité des années passées un effet que la plupart des simulations ignorent.
Cette page décrit les conditions du changement. La comparaison des deux régimes elle-même est posée dans la page sur la fiscalité du nu et du meublé.
Le bail en cours ne change pas de nature
Un bail nu reste un bail nu jusqu’à son terme. Ajouter du mobilier dans le logement, même en quantité suffisante, ne le transforme pas en bail meublé : la nature du contrat se fixe à la signature, et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 attache à chacun un régime distinct, le titre Ier pour le logement nu, le titre Ier bis pour le logement meublé.
Le bail nu conserve donc sa durée, trois ans pour un bailleur personne physique selon l’article 10, son régime de congé et son préavis.
Le congé ne se donne pas pour meubler
Le bailleur d’un logement nu ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour trois motifs, selon l’article 15 de la loi : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux.
Le souhait de relouer le même logement en meublé ne figure pas parmi les motifs nommés par le texte. Il ne se présume pas légitime et sérieux, et c’est au juge qu’il reviendrait d’en apprécier la validité en cas de contestation. Un congé délivré pour reprise ou pour vente, suivi d’une relocation meublée, expose en outre le bailleur à la contestation d’un congé frauduleux et à la sanction pénale prévue par le même article 15.
Deux portes restent ouvertes
| Situation | Passage au meublé | Condition |
|---|---|---|
| Le locataire donne congé et quitte le logement | Oui | Nouveau bail meublé avec le locataire suivant |
| Le bailleur donne congé à l’échéance pour un motif légal | Seulement si le motif est réel | Le motif invoqué doit être exécuté |
| Bail en cours, accord du locataire | Oui | Résiliation amiable du bail nu et signature d’un bail meublé |
| Bail en cours, sans accord | Non | Le bail nu court jusqu’à son terme |
La libération du logement est la voie la plus simple. Le locataire part de sa propre initiative, et le logement est reloué sous bail meublé.
L’accord du locataire en place est possible, mais il ne se réduit pas à un avenant. Le locataire renonce à un bail de trois ans, à un préavis de six mois pour le bailleur et à un dépôt de garantie plafonné à un mois, pour un bail d’un an, un préavis de trois mois et un dépôt pouvant atteindre deux mois. Ce consentement doit être libre et éclairé, et il se documente : résiliation amiable écrite du bail nu, puis nouveau contrat.
Le nouveau bail est un bail d’aujourd’hui
Un bail meublé signé en remplacement d’un bail nu est un nouveau contrat. Il est soumis aux règles en vigueur à sa date, et non à celles qui s’appliquaient au bail d’origine.
- Le logement doit être décent, y compris au regard du niveau de performance énergétique exigé à la date de signature. Le facteur de conversion de l’électricité utilisé par le diagnostic est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027, selon le ministère de la Transition écologique : l’étiquette d’un logement chauffé à l’électricité est à vérifier sur un diagnostic à jour.
- Le mobilier doit correspondre à la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, sous peine de requalification en location nue.
- Le contrat suit le modèle du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et comporte la clause résolutoire obligatoire depuis le 29 juillet 2023.
- Les règles locales d’encadrement du loyer, lorsqu’elles existent, s’appliquent au nouveau loyer.
Le logement quitte les revenus fonciers
Dès la prise d’effet du bail meublé, les loyers de ce logement ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Ils se déclarent sur la 2042 C PRO, et l’activité suppose une déclaration de début d’activité qui donne un numéro SIRET, avec la cotisation foncière des entreprises qui s’y attache. Ces obligations sont détaillées dans la page sur le meublé non professionnel.
L’année du changement, le même logement relève donc des deux catégories : revenus fonciers jusqu’à la fin du bail nu, BIC à partir du bail meublé.
Un déficit foncier récent peut être repris
C’est l’effet le moins connu. Lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, l’article 156 du code général des impôts subordonne cet avantage à l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
La documentation fiscale précise ce que recouvre cette location. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350, version du 16 septembre 2025) indique que l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.
La conséquence est décrite au § 370 : l’imputation sur le revenu global est remise en cause, et le déficit indûment imputé ne peut plus s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le texte réserve des exceptions, notamment en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable.
Date à partir de laquelle le passage au meublé ne remet plus en cause l’imputation = 1er janvier de la quatrième année qui suit la dernière imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.
Pour un bailleur qui a financé des travaux au réel foncier en vue de relouer, le calendrier compte donc autant que le bail. Le mécanisme du déficit et sa limite annuelle sont décrits dans la page sur le micro-foncier et le régime réel.
L’option pour le réel foncier suit les autres logements
L’option pour le régime réel foncier vaut pour l’ensemble des immeubles loués nus du foyer et engage pour trois ans. Si le foyer conserve d’autres logements nus, elle continue de s’appliquer à eux. Le logement passé en meublé sort, lui, de son champ.
Le retrait de ses loyers modifie en revanche le total des revenus fonciers du foyer, et donc la comparaison avec le seuil du micro-foncier pour les années suivantes.
Ce qui se vérifie avant de changer
- La date d’échéance du bail nu et le motif éventuel d’un congé.
- L’accord écrit du locataire, s’il reste dans les lieux.
- La date de la dernière imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.
- La décence du logement et son diagnostic à jour.
- Le coût du mobilier, sa durée d’usage et les nouvelles obligations déclaratives.
Où vérifier
Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 10 et 15 (durée et congé en location nue), 25-3 à 25-11 (location meublée). Sur Légifrance.
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : mobilier exigé, contrats types.
- Article 156 du code général des impôts : imputation du déficit foncier et condition de location.
- bofip.impots.gouv.fr : BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, § 340 à 440 (affectation à la location, location meublée assimilée à une rupture, remise en cause, exceptions).
- impots.gouv.fr : réponse sur la déclaration des loyers d’un logement vide, modifiée le 10 juillet 2026 ; page « Location meublée ».
- ecologie.gouv.fr : communiqué du 31 août 2026 sur le facteur de conversion de l’électricité.
- ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.
En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.