Le dossier d'un candidat locataire se limite aux pièces fixées par décret

La prévention des impayés commence avant le bail, au moment où le bailleur choisit son locataire. C’est aussi le moment où il est le plus tenté d’en demander trop : relevés de compte, attestation de l’ancien bailleur, chèque pour « réserver » le logement. La loi a fermé la porte à ces pratiques. Elle fixe une liste de pièces que le bailleur peut demander, en interdit d’autres, et sanctionne le dépassement.

Une liste fermée

L’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renvoie à un décret la liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du candidat locataire et de sa caution. Ce décret est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être exigé.

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche consultée le 14 septembre 2026, regroupe les pièces admises en quatre catégories :

Catégorie	Ce que le bailleur peut demander
Identité	Une pièce d’identité en cours de validité, avec photographie : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour
Domicile	Un justificatif : quittances de loyer récentes, facture, avis de taxe foncière, attestation d’hébergement
Situation professionnelle	Contrat de travail, attestation d’employeur, extrait d’immatriculation, carte d’étudiant
Ressources	Avis d’imposition, bulletins de salaire récents, justificatifs de pensions, de bourses ou d’autres revenus

Pour l’identité et le domicile, le décret vise une seule pièce : le bailleur choisit dans la liste, mais il ne peut pas cumuler les exigences. Pour la situation professionnelle et les ressources, il peut en demander une ou plusieurs parmi celles de la liste.

Pour la caution, la même logique

La caution personne physique fournit des pièces de même nature : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des documents relatifs à sa situation professionnelle et à ses ressources. Lorsque la caution est une personne morale, service-public.gouv.fr indique que deux pièces suffisent : un extrait d’immatriculation récent et un justificatif d’identité de son représentant.

L’engagement de caution lui-même obéit à des règles de forme propres, et le cumul d’une caution avec une assurance contre les loyers impayés est encadré. Ces deux points sont présentés dans la page sur la procédure d’impayé.

Ce qui ne peut jamais être demandé

L’article 22-2 dresse aussi une liste de documents que le bailleur ne peut pas exiger. Parmi eux :

• une photographie d’identité, en dehors de celle qui figure sur la pièce d’identité ;
• la carte d’assuré social ;
• une attestation de bonne tenue de compte bancaire ;
• une autorisation de prélèvement automatique ;
• le dossier médical personnel ;
• un extrait de casier judiciaire ;
• un contrat de mariage ou un certificat de concubinage ;
• la remise sur un compte bloqué de biens ou d’effets de valeur ;
• un chèque de réservation du logement.

Service-public.gouv.fr rappelle en outre qu’aucun versement ne peut être demandé avant la signature du bail. La liste complète et à jour se lit dans l’article 22-2 lui-même : elle a été complétée à plusieurs reprises depuis 1989.

La sanction : une amende administrative

Le non-respect de ces règles n’est pas seulement une irrégularité civile. Service-public.gouv.fr indique que le bailleur s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le montant applicable et la procédure se lisent dans l’article 22-2 en vigueur.

S’y ajoute un autre terrain, plus grave : le refus de louer fondé sur un critère discriminatoire est prohibé par l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 et constitue une infraction au sens de l’article 225-1 du code pénal. Une demande de pièce sans rapport avec la solvabilité peut servir d’indice.

Ce qu’un dossier sert réellement à mesurer

La liste fermée n’empêche pas de sélectionner. Elle oblige à sélectionner sur ce qui compte : la capacité du locataire à payer, et la qualité de la garantie qui l’accompagne.

L’indicateur le plus utilisé est le taux d’effort, qui n’est défini par aucun texte applicable au bailleur privé. C’est une convention de lecture, pas une règle légale :

Taux d’effort = (loyer + charges) ÷ revenus mensuels du foyer candidat × 100.

Aucun seuil de taux d’effort n’est imposé par la loi. Ceux qui circulent proviennent de pratiques bancaires ou des conditions particulières des contrats d’assurance contre les loyers impayés, qui fixent chacun leur propre plafond. Un bailleur qui souscrit une telle assurance doit respecter les critères de son contrat, mais il ne peut les vérifier qu’à partir des pièces de la liste.

L’articulation avec une assurance loyers impayés

C’est le point le plus souvent sous-estimé. Les contrats d’assurance contre les loyers impayés subordonnent généralement leur garantie à la constitution d’un dossier complet au moment de la signature du bail. Si le dossier ne permet pas d’établir que les conditions du contrat étaient remplies, l’assureur peut refuser de garantir le sinistre.

Deux conséquences pratiques :

Le dossier se constitue avant la signature, pas au premier retard de paiement.

Il se conserve pendant toute la durée du bail et au-delà, avec la preuve de la date à laquelle les pièces ont été reçues.

La garantie Visale, accordée par Action Logement, suit une logique inverse : le visa est délivré au locataire avant la signature, et c’est le bailleur qui vérifie sa validité. Les conditions d’éligibilité se lisent sur le site d’Action Logement.

Les dossiers en ligne

Service-public.gouv.fr mentionne DossierFacile, service public qui permet au candidat de constituer un dossier numérique conforme à la liste réglementaire. Pour le bailleur, l’intérêt est double : les pièces reçues respectent le cadre, et le dossier porte des mentions qui en limitent la réutilisation frauduleuse.

La vérification d’authenticité reste à la charge du bailleur. Un bulletin de salaire incohérent avec l’avis d’imposition, une pièce d’identité illisible ou un contrat de travail sans coordonnées vérifiables sont des signaux qui justifient de demander une autre pièce de la même liste, pas une pièce hors liste.

Protection des données

Les pièces reçues contiennent des données personnelles. Leur conservation doit être limitée à ce qui est nécessaire : les dossiers des candidats non retenus n’ont pas vocation à être gardés, et ceux du locataire retenu se conservent avec le bail. La CNIL publie des recommandations sur la gestion locative et les durées de conservation.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• Article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : pièces interdites, sanction. Sur Légifrance.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : liste des pièces justificatives exigibles du candidat locataire et de sa caution.
• Article 1er de la loi du 6 juillet 1989 et article 225-1 du code pénal : discrimination.
• service-public.gouv.fr : fiche « Documents pouvant être demandés au candidat locataire », consultée le 14 septembre 2026 (catégories de pièces, amende, absence de versement avant signature, DossierFacile).
• Action Logement : conditions de la garantie Visale.
• CNIL : recommandations sur les données personnelles en gestion locative.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.