La plus-value d'un bien loué nu s'efface avec la durée de détention, sur deux compteurs

Un logement loué n’est pas une résidence principale. Sa vente ne bénéficie donc pas de l’exonération qui s’attache à l’habitation du vendeur, et la plus-value réalisée entre dans le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime a une particularité qui pèse sur toute décision de revente : il réduit la base imposable année après année, mais selon deux calendriers distincts. Savoir où l’on se trouve sur chacun des deux vaut mieux qu’une estimation globale.

Le périmètre de cette page

Il s’agit ici d’un logement loué nu, détenu directement par un particulier ou par une société civile soumise à l’impôt sur le revenu. La location meublée obéit à d’autres règles pour le calcul de la plus-value, notamment sur le sort des amortissements ; elles sont évoquées dans la page sur le meublé non professionnel et ne sont pas reprises ici. Une société soumise à l’impôt sur les sociétés relève, elle, d’un tout autre mécanisme.

La plus-value brute : deux prix corrigés

La plus-value se calcule d’abord en valeur brute, selon les articles 150 U à 150 VB du code général des impôts.

Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition corrigé.

Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente, dans la liste admise par les textes.

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux. L’article 150 VB prévoit, sous conditions, des majorations forfaitaires en lieu et place des montants réels ; leurs taux et leurs conditions se lisent dans le texte en vigueur.

Les travaux déjà déduits ne comptent pas deux fois

C’est la règle propre au bailleur, et la plus souvent oubliée. L’article 150 VB exclut de la majoration du prix d’acquisition les dépenses de travaux déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

Un bailleur au régime réel foncier qui a déduit des travaux d’amélioration de ses loyers ne peut donc pas les ajouter une seconde fois à son prix d’acquisition lors de la vente. La déduction a eu lieu une fois, au moment où elle réduisait le revenu foncier. Le fonctionnement de cette déduction est décrit dans la comparaison du micro-foncier et du régime réel.

Il en résulte une conséquence pratique : un tableau de suivi des travaux, bien par bien, qui distingue ce qui a été déduit de ce qui ne l’a pas été. Sans lui, la reconstitution se fait des années plus tard, à partir de déclarations 2044 qu’il faut retrouver.

Le premier compteur : l’impôt sur le revenu

L’article 150 VC du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2014, relue sur Légifrance le 15 septembre 2026, fixe l’abattement pour durée de détention applicable à l’impôt sur le revenu :

• aucun abattement pendant les cinq premières années ;
• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
• 4 % au titre de la vingt-deuxième année.

Seize années à 6 % et une année à 4 % font 100 % : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans de détention.

La plus-value nette qui subsiste avant ce terme est imposée au taux proportionnel de l’article 200 B du même code, soit 19 % selon la fiche « Plus-value immobilière » de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026 et consultée le 15 septembre 2026.

Le second compteur : les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux suivent un rythme plus lent. Selon la même fiche de service-public.gouv.fr :

• aucun abattement pendant les cinq premières années ;
• 1,65 % pour chaque année de la sixième à la vingt et unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération de prélèvements sociaux n’est acquise qu’au-delà de trente ans de détention. Le taux global de ces prélèvements se relève sur la même fiche ou sur impots.gouv.fr ; il n’est pas recopié ici, la matière ayant été retouchée par les lois de financement de la sécurité sociale.

Les deux compteurs, côte à côte

Les taux cumulés ci-dessous se déduisent arithmétiquement des taux annuels cités plus haut.

Durée de détention révolue	Abattement impôt sur le revenu	Abattement prélèvements sociaux
5 ans	0 %	0 %
10 ans	30 %	8,25 %
15 ans	60 %	16,50 %
21 ans	96 %	26,40 %
22 ans	100 %	28 %
25 ans	100 %	55 %
30 ans	100 %	100 %

La lecture du tableau corrige une idée répandue. À vingt-deux ans, le bien n’est pas « exonéré » : il l’est à l’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux portent encore sur près des trois quarts de la plus-value brute. C’est entre la vingt-deuxième et la trentième année que le second compteur rattrape le premier, à raison de neuf points par an.

La durée se compte en années pleines

La durée de détention court de la date d’acquisition à la date de cession, et se calcule par périodes de douze mois, selon la documentation administrative (BOI-RFPI-PVI-20-20) : ce sont des années pleines, pas des années civiles. Quelques jours de différence dans la date de signature de l’acte de vente peuvent faire gagner ou perdre une année d’abattement entière, soit six points sur un compteur et un point soixante-cinq sur l’autre.

Pour un bien reçu par succession ou donation, la date de départ est celle de la transmission ; ses modalités se lisent dans la documentation fiscale et ne sont pas développées ici.

Ce qui s’ajoute au-delà d’un certain montant

L’article 1609 nonies G du code général des impôts institue une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières dont le montant imposable dépasse un seuil. Son barème et son seuil se lisent dans le texte en vigueur. Elle s’apprécie après abattement pour durée de détention, sur la base imposable à l’impôt sur le revenu : elle disparaît donc avec le premier compteur.

Les exonérations qui ne tiennent pas à la durée

Le code général des impôts prévoit d’autres cas d’exonération, indépendants de la durée : un prix de cession inférieur à un montant fixé par la loi, certaines cessions au profit d’organismes de logement social, ou la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le prix est remployé dans l’acquisition d’une résidence principale, sous conditions. Leur champ et leurs conditions se lisent à l’article 150 U, II ; aucune ne s’applique automatiquement à un bailleur.

Ce que la durée change dans un calcul de rendement

Un calcul de rendement sur la durée totale d’une opération intègre le prix de revente net d’impôt, pas le prix de revente affiché. La fiscalité de sortie dépend ici d’une variable que le bailleur maîtrise, la date de cession, et d’une autre qu’il ne maîtrise pas, l’évolution des textes. Le rendement global d’une opération se construit par étages, comme le montre la page sur les deux catégories d’imposition pour ce qui relève de l’impôt en cours de détention.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 150 VC du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er janvier 2014 : abattement de 6 % par an au-delà de la cinquième année et de 4 % la vingt-deuxième. Relu sur Légifrance le 15 septembre 2026.
• Articles 150 U, 150 V, 150 VA et 150 VB du même code : champ, exonérations, calcul du prix de cession et du prix d’acquisition, exclusion des travaux déjà déduits.
• Article 200 B : taux proportionnel. Article 1609 nonies G : taxe sur les plus-values élevées.
• service-public.gouv.fr, fiche « Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026 et consultée le 15 septembre 2026 : taux de 19 %, abattements pour les prélèvements sociaux, exonération au-delà de 22 et de 30 ans.
• bofip.impots.gouv.fr : séries BOI-RFPI-PVI-10-40-80 (exonération liée à la durée de détention) et BOI-RFPI-PVI-20-20 (détermination de la plus-value imposable).
• impots.gouv.fr : formulaire 2048-IMM et sa notice.

Les taux cités sont ceux de la version en vigueur à la date indiquée. Ils peuvent être modifiés par une loi de finances ou de financement de la sécurité sociale : c’est le texte applicable à la date de la cession qui fait foi.