Le rendement des fonds propres n'est pas le rendement du bien

Le crédit ne change pas ce que rapporte un logement ; il change ce que rapporte l'argent réellement apporté. L'écart s'appelle l'effet de levier, il se calcule en une formule, et il fonctionne dans les deux sens.

Deux investisseurs achètent le même appartement, au même prix, avec le même locataire. Le premier paie comptant, le second emprunte l’essentiel de la somme. Le rendement du bien est rigoureusement identique pour les deux. Ce qui diffère, c’est le rendement de leur mise. C’est une distinction élémentaire, et pourtant la plupart des présentations d’investissement locatif la brouillent en présentant un rendement « avec crédit » comme s’il décrivait le logement.

Les quatre étages du rendement d’un bien, du brut au cash-flow, sont posés dans la page sur le calcul du rendement. Ce billet ajoute une cinquième grandeur, qui ne décrit plus le bien mais le financement.

Deux rendements, deux questions

Grandeur	Question	Dénominateur
Rendement du bien	Que rapporte ce logement, indépendamment de son financement ?	Prix de revient total
Rendement des fonds propres	Que rapporte l’argent effectivement apporté par l’investisseur ?	Apport personnel

Le rendement du bien, net de charges, est une propriété du logement. Le rendement des fonds propres est une propriété du montage : il dépend du montant emprunté, du coût du crédit et, dès qu’on raisonne après impôt, de la situation fiscale de l’investisseur.

Les formules

On note :

P le prix de revient total ;
FP les fonds propres apportés ;
D la dette, avec P = FP + D ;
r le rendement net de charges du bien, avant financement, exprimé en taux ;
i le coût annuel du crédit, intérêts et assurance emprunteur rapportés à la dette, exprimé en taux.

Résultat annuel avant impôt = r × P − i × D.

Rendement des fonds propres = (r × P − i × D) ÷ FP.

En remplaçant P par FP + D, la formule prend sa forme classique :

Rendement des fonds propres = r + (r − i) × D ÷ FP.

Tout est dans le second terme. Le rapport D ÷ FP mesure l’intensité de l’endettement. L’écart r − i mesure si chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte.

Le levier joue dans les deux sens

Situation	Effet sur le rendement des fonds propres
r supérieur à i	Levier positif : le rendement des fonds propres dépasse celui du bien
r égal à i	Levier nul : l’endettement ne change rien
r inférieur à i	Levier négatif : le rendement des fonds propres passe sous celui du bien, et d’autant plus que la dette est lourde

Le troisième cas est celui qu’on présente le moins. Un endettement élevé amplifie l’écart, quel que soit son signe. Il ne crée pas de rentabilité, il la multiplie ou la détruit.

Un exercice arithmétique

Les nombres suivants sont des nombres d’exercice. Ils ne décrivent aucun marché, aucun taux de crédit pratiqué et aucun rendement atteignable ; ils servent uniquement à montrer la mécanique.

Soit un bien d’un prix de revient de 200 000 €, dont le rendement net de charges est de 4 %.

Cas A, sans crédit. FP = 200 000 €. Résultat = 0,04 × 200 000 = 8 000 €. Rendement des fonds propres = 8 000 ÷ 200 000 = 4 %.

Cas B, crédit à coût de 3 %. FP = 40 000 €, D = 160 000 €. Résultat = 8 000 − 0,03 × 160 000 = 3 200 €. Rendement des fonds propres = 3 200 ÷ 40 000 = 8 %. Vérification par la forme classique : 4 % + (4 % − 3 %) × 4 = 8 %.

Cas C, crédit à coût de 5 %. Mêmes montants. Résultat = 8 000 − 0,05 × 160 000 = 0 €. Rendement des fonds propres = 0 %. Par la forme classique : 4 % + (4 % − 5 %) × 4 = 0 %.

Le même logement, avec le même locataire, produit un rendement de sa mise double ou nul selon le seul coût du crédit. Rien dans le bien n’a changé.

Ce que la formule ne dit pas

Quatre limites doivent accompagner tout calcul de levier.

Le remboursement du capital n’est pas une charge. La formule ne retient que le coût du crédit, intérêts et assurance. La part de capital remboursée chaque mois n’est pas un coût : c’est un enrichissement progressif. Mais c’est une sortie de trésorerie, qui pèse sur le cash-flow. Un rendement des fonds propres positif peut coexister avec un cash-flow négatif.

La dette diminue. À mesure que le capital est remboursé, D baisse, FP augmente en valeur économique, et le levier s’atténue. Le calcul fait l’année de l’achat ne vaut pas pour la dixième année.

L’impôt modifie les deux termes. Après impôt, le résultat dépend du régime d’imposition. Au régime réel foncier, les intérêts et l’assurance emprunteur sont déductibles au titre de l’article 31 du code général des impôts, ce qui réduit leur coût réel pour le bailleur imposé ; au micro-foncier, ils ne le sont pas. En outre, la fraction d’un déficit foncier provenant des intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers. Ces règles sont détaillées dans la comparaison du micro-foncier et du réel.

Le risque grandit avec le levier. Un mois de vacance, une taxe foncière en hausse, des travaux votés dans l’immeuble réduisent r. Plus la dette est lourde relativement à l’apport, plus ces variations se répercutent fortement sur le rendement des fonds propres.

Le coût du crédit se relève, il ne s’estime pas

Le terme i n’est pas le taux nominal affiché. C’est le coût total annuel rapporté à la dette. Pour un prêt immobilier, l’offre de prêt mentionne le taux annuel effectif global, qui intègre les intérêts, les frais de dossier, l’assurance emprunteur exigée et les frais de garantie, dans les conditions du code de la consommation. C’est cette valeur, lue dans l’offre, qui alimente le calcul, pas un taux moyen de marché.

La Banque de France publie par ailleurs chaque trimestre les seuils de l’usure, qui plafonnent le taux effectif global des prêts. Ils se relèvent sur son site pour la période concernée.

La bonne question à poser

Un rendement présenté « grâce au crédit » doit toujours être décomposé :

Quel est le rendement net de charges du bien, r, sur son prix de revient complet ?
Quel est le coût réel du crédit, i, lu dans l’offre ?
Quel est le rapport entre la dette et l’apport ?
Quel est le cash-flow mensuel, capital remboursé compris ?

Si r n’est pas supérieur à i, le crédit n’améliore pas la rentabilité de la mise ; il permet seulement d’acheter avec moins d’apport. C’est un choix de financement qui peut se défendre, mais ce n’est pas un rendement.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

Article 31 du code général des impôts : déductibilité des intérêts et frais d’emprunt au régime réel foncier. Sur Légifrance.
Article 156, I, 3° du code général des impôts : imputation de la fraction du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt. Sur Légifrance.
Code de la consommation, dispositions relatives au crédit immobilier et au taux annuel effectif global. Sur Légifrance.
Banque de France : publication trimestrielle des seuils de l’usure.
impots.gouv.fr : barème de l’impôt sur le revenu et taux des prélèvements sociaux de l’année.

Les formules de cette page sont des formules de calcul. Elles ne constituent ni une prévision, ni une recommandation de financement.