La révision du loyer se perd au bout d'un an de silence

La révision annuelle du loyer est l’une des rares hausses de revenu dont un bailleur dispose sans changer de locataire. Elle est aussi l’une des plus souvent perdues, non par refus du locataire, mais par inertie du bailleur. Le texte qui l’organise est court, et chacune de ses conditions compte : une clause au bail, un indice, une demande, un délai. Il suffit qu’une seule manque pour que la hausse de l’année disparaisse définitivement.

La révision n’existe que si le bail la prévoit

Le principe est posé par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le loyer d’un logement loué nu peut être révisé une fois par an lorsque le contrat de location prévoit la révision. Sans clause, il n’y a pas de révision possible pendant toute la durée du bail, quelle que soit l’évolution des prix.

La même règle s’applique à la location meublée soumise au titre Ier bis de la loi, par renvoi de l’article 25-9. Le mobilier ne change rien au mécanisme.

La clause fixe deux éléments : la date de révision, qui est la date convenue au bail ou, à défaut, la date anniversaire du contrat, et le trimestre de référence de l’indice. Si le bail ne mentionne pas de trimestre, le texte retient le dernier indice publié à la date de signature.

L’indice est l’IRL, et lui seul

La hausse est plafonnée par la variation de l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE. Une clause qui renverrait à un autre indice, à un pourcentage fixe ou à l’indice du coût de la construction ne peut pas produire une hausse supérieure à celle que donne l’IRL.

La formule est publique et se refait à la main :

Nouveau loyer hors charges = loyer hors charges en vigueur × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le calcul porte sur le loyer principal. Les provisions pour charges ne se révisent pas avec l’indice : elles s’ajustent au fil des régularisations annuelles, selon une logique qui leur est propre.

Un exercice arithmétique

Les valeurs qui suivent sont des valeurs d’exercice. Elles ne correspondent à aucun indice publié et ne servent qu’à montrer la mécanique.

Soit un loyer hors charges de 700 €. L’indice du trimestre de référence de l’année précédente vaut 100, celui de l’année en cours vaut 103. Le nouveau loyer est 700 × 103 ÷ 100 = 721 €. La hausse est de 21 € par mois.

Pour un bail réel, il faut les deux valeurs officielles du trimestre de référence publiées par l’INSEE : un décalage d’un trimestre fausse le résultat.

La demande fait partir la hausse, pas la date anniversaire

Le texte issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR a supprimé toute rétroactivité. La révision prend effet à compter de la demande du bailleur. Si la date de révision tombe en janvier et que la demande est faite en mai, le nouveau loyer s’applique à partir de mai : les mois de janvier à avril restent au loyer ancien, sans rattrapage possible.

Le second verrou est plus sévère. À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant la date de révision, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l’année concernée. La hausse de cette année-là est perdue, et elle ne se reporte pas sur la suivante : l’année d’après, la formule repart du loyer effectivement en vigueur.

Situation	Effet
Demande faite le jour de la date de révision	Hausse applicable immédiatement
Demande faite quatre mois après	Hausse applicable à partir de la demande, les quatre mois sont perdus
Aucune demande dans l’année qui suit la date de révision	Renonciation réputée, hausse de l’année perdue
Rattrapage de plusieurs années d’un coup	Impossible : chaque révision annuelle non demandée à temps est éteinte

La demande n’est soumise à aucune forme sacramentelle, mais elle doit pouvoir être prouvée. Une lettre ou un courriel conservé, indiquant l’indice retenu, le calcul et le nouveau montant, règle la question de la date.

Les logements classés F ou G ne se révisent plus

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience a ajouté une interdiction qui change la valeur d’un bien mal classé. Pour les logements dont le diagnostic de performance énergétique relève des classes F ou G, le loyer ne peut plus être révisé, ni majoré, ni réévalué au renouvellement.

Selon service-public.gouv.fr, cette règle s’applique depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. Elle ne dépend pas de la date de signature du bail : un bail ancien comportant une clause de révision ne permet plus d’indexer le loyer d’un logement F ou G.

La conséquence sur le rendement est directe. Un logement dont le loyer est gelé perd chaque année une fraction de son revenu réel par rapport à un logement comparable qui s’indexe. La mécanique est la même que celle d’une vacance, mais étalée sur toute la durée de détention. Le calcul des charges et de la vacance est détaillé dans la page sur les charges réelles.

L’étiquette elle-même peut évoluer sans travaux : le facteur de conversion de l’électricité utilisé par le diagnostic est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passe à 1,7 au 1er janvier 2027, selon le ministère de la Transition écologique. Un logement chauffé à l’électricité classé F peut changer de classe à la mise à jour de son diagnostic, et retrouver la faculté de révision.

Trois mécanismes à ne pas confondre

La révision annuelle est souvent mélangée avec deux autres hausses, qui obéissent à des règles différentes.

La révision indexée, décrite ci-dessus, joue en cours de bail, une fois par an, dans la limite de l’IRL.

La hausse après travaux d’amélioration suppose une clause spécifique, prévue par le même article 17-1 : bailleur et locataire peuvent convenir d’une majoration du loyer consécutive à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur. Elle se négocie et s’écrit, elle ne s’impose pas.

La réévaluation au renouvellement relève de l’article 17-2. Elle permet, sous conditions et selon une procédure encadrée, de proposer un nouveau loyer lorsque le loyer en cours est manifestement sous-évalué. Elle suppose une proposition faite dans un délai précis avant le terme du bail et des références de loyers comparables. Dans les communes où s’applique un encadrement de l’évolution des loyers, un décret en limite encore l’usage.

Ce que gère un mandataire, et ce qui reste au bailleur

Lorsque le bien est confié en gestion, la révision fait partie du socle habituel du mandat : le gestionnaire la calcule et la notifie. Le bailleur reste pourtant exposé à la perte de l’année si la révision n’est pas faite, et c’est un point à contrôler dans les relevés de gérance. Le contenu d’un mandat et ce qu’il couvre sont décrits dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

En gestion directe, la parade est un calendrier : la date de révision de chaque bail inscrite une fois pour toutes, et la publication trimestrielle de l’IRL relevée à la même période.

Ce que le locataire peut contester

Le locataire peut contester une erreur de calcul, un indice qui n’est pas le bon trimestre ou une hausse appliquée rétroactivement. Service-public.gouv.fr rappelle que, pour un litige portant sur une somme modeste, une tentative de résolution amiable par conciliation ou médiation est un préalable obligatoire avant la saisine du juge. La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs au loyer.

L’action du bailleur en révision du loyer est enfermée dans un délai d’un an par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; les autres actions nées du bail se prescrivent par trois ans.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : révision annuelle, indice, délai d’un an, absence de rétroactivité, majoration pour travaux. Sur Légifrance.
• Articles 17-2 et 25-9 de la même loi : réévaluation au renouvellement, application au meublé.
• Article 7-1 de la même loi : prescription des actions nées du bail.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : interdiction de révision des logements classés F et G.
• INSEE : série trimestrielle de l’indice de référence des loyers.
• service-public.gouv.fr : fiche « Révision du loyer en cours de bail », consultée le 14 septembre 2026 (formule, gel F et G, dates d’application).
• ecologie.gouv.fr : communiqué du 31 août 2026 sur le facteur de conversion de l’électricité dans le diagnostic de performance énergétique.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et un texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.