Au réel foncier, une dépense se déduit l'année où elle est payée

Les revenus fonciers sont imposés selon une logique de caisse. Ce principe tient en une phrase, et il a des conséquences que les bailleurs découvrent souvent au moment de remplir la déclaration 2044 : une dépense de travaux importante, payée à cheval sur deux années, ne produit pas le même effet selon le jour du règlement. Le régime réel lui-même, ses charges déductibles et le déficit foncier sont présentés dans la comparaison du micro-foncier et du réel. Ce billet ne traite que d’une question : à quelle année une dépense se rattache.

Le principe : la dépense effectivement acquittée

La documentation fiscale est explicite. Selon le BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, les dépenses déductibles d’une année sont celles effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année.

Trois dates sont donc sans effet sur le rattachement :

Date	Effet sur l’année de déduction
Signature du devis	Aucun
Réalisation des travaux	Aucun
Émission de la facture	Aucun
Paiement effectif	Détermine l’année de déduction

La symétrie vaut pour les recettes : un loyer est imposable l’année où il est encaissé, un arriéré l’année où il est rattrapé, un loyer perçu d’avance l’année où il est reçu.

Les acomptes suivent la même règle

La règle de caisse joue aussi dans l’autre sens. Le même BOFiP précise que les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l’année de leur versement, même si les travaux ne sont exécutés qu’au cours d’une année ultérieure.

Un chantier engagé à l’automne, avec un acompte versé à la commande et un solde réglé à la réception au printemps suivant, se déduit donc sur deux déclarations : l’acompte sur la première année, le solde sur la seconde.

Encore faut-il que l’acompte soit un vrai paiement, adossé à un devis accepté et à une entreprise identifiée. Un versement sans objet précis ou sans suite ne constitue pas une dépense de travaux.

Pourquoi le jour du paiement change le résultat

Le rattachement annuel n’est pas neutre, pour trois raisons qui se cumulent.

Le régime peut changer d’une année à l’autre

Un bailleur au micro-foncier une année et au réel l’année suivante ne déduit, au réel, que les dépenses payées pendant l’année au réel. Une dépense payée pendant une année au micro-foncier n’est jamais déductible, ni cette année-là, puisque l’abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges, ni plus tard, puisqu’elle ne se rattache à aucune autre année.

L’inverse est tout aussi vrai. Un bailleur qui sort du réel à l’expiration de son option perd le bénéfice des dépenses qu’il aurait pu régler avant la fin de la dernière année au réel.

La limite d’imputation du déficit est annuelle

Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier ne s’impute sur le revenu global que dans une limite annuelle fixée par l’article 156, I, 3° du code général des impôts, l’excédent étant reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Concentrer une grosse dépense sur une seule année peut dépasser cette limite ; la répartir sur deux années peut, au contraire, permettre une imputation plus large. Le montant de la limite et ses conditions sont exposés dans la note consacrée au réel foncier.

Le taux marginal n’est pas le même chaque année

Une déduction vaut ce que vaut le taux d’imposition du foyer l’année où elle s’applique. Une année de revenus exceptionnels ou, au contraire, une année de revenus réduits ne donne pas la même valeur à la même facture.

Économie d’impôt attendue d’une dépense = montant déductible × (taux marginal d’imposition de l’année de paiement + taux des prélèvements sociaux applicables).

La formule ne vaut que si le résultat foncier reste positif après déduction. S’il devient négatif, c’est la mécanique du déficit, avec sa limite annuelle, qui s’applique.

Nous n’inscrivons ici ni taux marginal ni taux de prélèvements sociaux : ils se relèvent sur impots.gouv.fr pour l’année concernée.

Ce qui ne se déduit pas, quelle que soit la date

La règle de caisse fixe l’année, elle ne rend pas déductible une dépense qui ne l’est pas. Deux cas reviennent.

Le logement repris pour y habiter. Le BOFiP indique qu’un propriétaire qui reprend possession d’un logement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance. Les travaux de remise en état réalisés dans cette perspective ne se déduisent pas des revenus fonciers : le logement ne produit plus de revenu imposable.

Les travaux intégrés au prix. Les travaux financés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover s’analysent, selon la même documentation, comme des dépenses en capital : ils font partie du prix d’acquisition et sortent du champ des charges déductibles.

S’y ajoute la distinction de nature posée par l’article 31 du code général des impôts : les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles, quelle que soit l’année où elles sont payées.

Entre deux locataires, le logement reste loué

Un logement vide entre deux baux, proposé à la location, conserve sa vocation locative. Les dépenses de réparation et d’entretien payées pendant cette période se rattachent normalement aux revenus fonciers de l’année de paiement. La frontière passe par l’intention démontrable de relouer : annonces publiées, mandat de location, absence d’occupation personnelle. Un logement laissé vide sans démarche de location, ou occupé par le propriétaire ou un proche à titre gratuit, sort de cette logique.

Les provisions de copropriété, un rattachement en deux temps

Les sommes versées au syndic sous forme de provisions suivent une règle particulière : elles se déduisent l’année de leur versement, puis la fraction correspondant à des charges non déductibles ou récupérées sur le locataire est réintégrée l’année suivante, après l’approbation des comptes. Ce décalage est détaillé dans la note sur le réel foncier et prévu par une ligne dédiée de la 2044.

Ce qu’il faut garder pour prouver la date

La date de paiement se prouve par des pièces, pas par un souvenir.

• La facture acquittée, portant la date et le mode de règlement.
• Le relevé bancaire montrant le débit.
• Pour un acompte : le devis accepté et le justificatif du versement.
• Pour un paiement par un mandataire : le relevé de gérance faisant apparaître la dépense réglée pour le compte du propriétaire.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 14 septembre 2026.

• bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-30-30 : modalités de déduction des dépenses de travaux, dépenses effectivement acquittées dans l’année, acomptes, logement repris par le propriétaire, vente d’immeuble à rénover. Consulté le 14 septembre 2026.
• bofip.impots.gouv.fr, série BOI-RFPI-BASE-10 : imposition des loyers, arriérés et loyers perçus d’avance l’année de l’encaissement.
• Article 31 du code général des impôts : charges déductibles et exclusion des dépenses de construction et d’agrandissement. Sur Légifrance.
• Article 156, I, 3° du code général des impôts : imputation du déficit foncier et limite annuelle. Sur Légifrance.
• impots.gouv.fr : déclaration 2044 et sa notice, barème de l’impôt sur le revenu et taux des prélèvements sociaux de l’année.

Cette page décrit une règle générale de rattachement. Elle ne traite aucune situation particulière ; en cas d’écart avec la documentation fiscale en vigueur, c’est cette dernière qui fait foi.