Des travaux qui durent dans un logement occupé réduisent le loyer

Un bailleur qui veut isoler, remplacer une chaudière ou refaire une salle de bains a rarement le luxe d’attendre le départ de son locataire. La loi lui permet d’intervenir dans un logement occupé, et impose au locataire de le tolérer. Elle encadre en contrepartie la manière de le faire, et elle fait supporter au bailleur le coût d’un chantier qui s’éternise. Ce coût ne figure dans aucun devis d’entreprise, et c’est pour cela qu’il surprend.

Le locataire doit laisser faire certains travaux

Le e de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux. Service-public.gouv.fr, dans sa fiche mise à jour le 28 mai 2025 et consultée le 15 septembre 2026, regroupe ces travaux en plusieurs familles :

• les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ;
• les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
• les travaux permettant de remplir les critères du logement décent.

Ce droit d’accès ne vaut pas pour n’importe quelle intervention. Il porte sur des travaux entrant dans ces catégories, et il est subordonné aux conditions qui suivent.

La notification précède le premier jour de chantier

Avant le début des travaux, le bailleur notifie au locataire leur nature et leurs modalités d’exécution, par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre. Une information orale, ou un simple message laissé à l’entreprise, ne remplit pas cette exigence.

Le même article 7, e, pose une limite de calendrier : aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Un chantier planifié sur des semaines pleines doit donc être recalculé en jours ouvrés, ce qui allonge sa durée calendaire.

La notification a un second intérêt pour le bailleur : elle date le début de l’intervention. C’est à partir de ce repère que se mesure la durée qui déclenche la réduction du loyer.

Au-delà de vingt et un jours, le loyer diminue

L’article 7, e, renvoie à l’article 1724 du code civil. Ce texte impose au locataire de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, quelque incommodité qu’elles lui causent. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.

Service-public reprend la règle : au-delà de vingt et un jours, le bailleur accorde une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, et une clause du bail qui interdirait au locataire d’en demander le bénéfice est interdite.

Le texte fixe les deux critères de la réduction, le temps et l’étendue de la privation, mais aucun barème. Il n’existe pas de grille officielle.

Méthode de lecture des deux critères, et non barème : réduction = loyer mensuel hors charges × part de l’usage du logement dont le locataire est privé × (nombre de jours de privation ÷ nombre de jours du mois).

Un exercice arithmétique

Les valeurs suivantes sont des valeurs d’exercice. Soit un loyer hors charges de 900 € pour un mois de 30 jours. La salle de bains est inutilisable pendant tout le mois, et bailleur et locataire évaluent d’un commun accord la privation au quart de l’usage du logement. La réduction ressort à 900 × 0,25 × (30 ÷ 30) = 225 € pour ce mois.

L’évaluation de la part d’usage n’a rien de mécanique. En cas de désaccord, elle relève du juge. Le point de départ du calcul, lui aussi, se discute : la seule certitude est que la réduction ne se présume pas au-dessous de vingt et un jours de réparations.

Un logement rendu inhabitable change la nature du problème

L’article 1724 va plus loin. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

L’article 7, e, ouvre en outre au locataire la saisine du juge des contentieux de la protection lorsque les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, ne respectent pas les conditions notifiées, ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse. Le juge peut alors en prescrire l’interdiction ou l’interruption.

Pour un bailleur, le risque n’est donc pas seulement une réduction de loyer. Un chantier mal conduit peut coûter le locataire lui-même, et ouvrir une vacance que les travaux devaient justement éviter.

Les travaux du locataire obéissent à une autre règle

La symétrie n’existe pas. Le locataire peut aménager le logement, mais il ne peut pas le transformer sans l’accord écrit du bailleur, selon le f du même article 7. À défaut, le bailleur peut exiger la remise en état à son départ. Les deux régimes ne se confondent pas : la réduction de l’article 1724 ne concerne que les travaux du bailleur.

Chantier en logement occupé ou pendant la vacance

Le choix du moment est un arbitrage chiffrable, et il se fait avant de signer les devis.

Option	Coût pour le bailleur	Risque principal
Travaux courts en logement occupé	Aucun, si la durée reste sous le seuil	Dépassement du planning
Travaux longs en logement occupé	Réduction de loyer sur la durée et l’étendue de la privation	Résiliation si le logement devient inhabitable
Travaux entre deux locataires	Mois sans loyer	Allongement de la vacance si le chantier dérape

Le coût de la vacance se modélise avec un coefficient d’occupation, décrit dans la page sur la vacance et les charges réelles. La réduction de loyer se modélise de la même façon : elle diminue le loyer encaissé, qui est le numérateur de tout rendement.

Ce que les travaux changent à la fiscalité

La réduction consentie diminue les loyers encaissés, et donc le revenu déclaré de l’année. Les travaux eux-mêmes suivent leur propre régime : au réel foncier, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un local d’habitation se déduisent, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement non, comme le détaille la page sur le micro-foncier et le régime réel.

Sous mandat, la notification reste une obligation du bailleur

Lorsque le bien est confié en gestion, le mandataire organise souvent l’intervention des entreprises et la notification au locataire. La réduction de loyer, elle, reste à la charge du bailleur. Le périmètre d’un mandat sur ce point se lit dans le contrat, comme l’expose la page sur l’agence ou la gestion directe.

Avant de lancer un chantier

• Vérifier que les travaux entrent dans les catégories de l’article 7, e.
• Notifier par écrit la nature et les modalités, avec les dates.
• Planifier en jours ouvrés, hors samedis, dimanches et jours fériés.
• Estimer la durée réelle et la part du logement rendue inutilisable.
• Comparer le coût d’une réduction de loyer à celui d’une période de vacance.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 7, e et f, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : accès pour travaux, notification, interdiction les samedis, dimanches et jours fériés, saisine du juge, transformations par le locataire. Sur Légifrance.
• Article 1724 du code civil : réparations urgentes, seuil de vingt et un jours, diminution du loyer, résiliation en cas d’inhabitabilité. Sur Légifrance.
• Article 31 du code général des impôts : dépenses de travaux déductibles au réel foncier.
• service-public.gouv.fr : fiche « Bail d’habitation : travaux à la charge du propriétaire », mise à jour le 28 mai 2025, consultée le 15 septembre 2026.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.