Un logement vendu occupé transmet son bail à l'acquéreur

Un bailleur qui veut vendre a deux options : vendre le logement libre, en donnant congé au terme du bail, ou vendre le logement occupé, avec son locataire. La seconde voie est souvent présentée comme un pis-aller. C’est d’abord un changement de nature du bien vendu : l’acquéreur n’achète plus un logement, il achète un logement et un bail. Tout le reste en découle, du prix au calendrier.

Le bail survit à la vente

Le principe est ancien. L’article 1743 du code civil dispose que, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Pour un logement relevant de la loi du 6 juillet 1989, le bail écrit est la règle, et la protection du locataire est renforcée par cette loi elle-même.

La vente n’est donc pas un motif de départ. Le locataire reste dans les lieux, aux mêmes conditions : même loyer, même date de révision, même échéance, mêmes clauses. L’acquéreur succède au bailleur dans tous ses droits et obligations nés du bail pour l’avenir.

Ce que l’acquéreur reprend

Élément	Sort après la vente
Loyer et clause de révision	Inchangés ; la révision suit la date prévue au bail
Durée et échéance du bail	Inchangées ; le bail court jusqu’à son terme, puis se reconduit
Dépôt de garantie	Restitution à la charge du nouveau bailleur
Loyers échus avant la vente	Restent dus au vendeur, sauf convention contraire entre vendeur et acquéreur
Régularisation des charges	À organiser entre vendeur et acquéreur selon la période concernée
Clause résolutoire, caution	Suivent le bail dans les conditions des textes et de l’acte de cautionnement

Le dépôt de garantie change de débiteur

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 règle un point qui surprend souvent les acheteurs : en cas de mutation des locaux loués, à titre gratuit ou onéreux, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Autrement dit, le locataire sortant réclamera son dépôt à l’acquéreur, même si celui-ci ne l’a jamais encaissé. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir que le montant est déduit du prix ou reversé à la signature : cet accord les engage entre eux, il n’est pas opposable au locataire.

Le locataire est informé, pas consulté

La vente d’un logement occupé n’ouvre pas, en principe, de droit de préemption au locataire. Ce droit naît du congé pour vendre que le bailleur délivre pour récupérer un logement libre, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : c’est le congé qui vaut offre de vente. Un bailleur qui vend sans donner congé vend le bien occupé, et le locataire n’a pas à être consulté.

D’autres droits de préemption existent dans des cas particuliers, notamment lors de la vente en bloc de certains immeubles ; leurs conditions se lisent dans les textes qui les instituent.

Le locataire doit en revanche savoir à qui payer. L’acquéreur lui notifie le changement de propriétaire et les coordonnées de paiement ; tant qu’il n’est pas informé, un paiement fait de bonne foi à l’ancien bailleur reste libératoire.

L’acquéreur ne peut pas donner congé tout de suite

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, encadre le congé délivré par un bailleur qui a acquis un logement occupé.

Pour un congé pour vendre, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail.

Pour un congé pour reprise, lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Ces délais sont ceux du texte en vigueur à la date de rédaction ; leur rédaction exacte, et les exceptions qui s’y attachent, se lisent dans l’article 15. Un acquéreur qui achète un logement occupé dans l’intention de l’habiter ou de le revendre libre rapidement doit intégrer ce calendrier avant de signer.

Le prix d’un logement occupé

Un logement vendu occupé ne se valorise pas comme un logement libre, parce que l’acheteur n’acquiert pas la même chose. Il ne peut ni l’habiter ni le revendre libre avant une date qui dépend du bail et de l’article 15. Aucune statistique publique ne fixe l’écart de prix entre les deux situations : il dépend du loyer en place, de la durée restant à courir, de l’âge du locataire et de la tension du marché local.

La lecture change selon l’acheteur.

Pour un acquéreur qui cherche à se loger, le bail est une contrainte et le prix doit la refléter.

Pour un investisseur, le bail est un revenu immédiat, sans vacance à l’entrée, et le logement se juge sur son rendement. Un loyer en place bas pèse sur ce rendement pendant plusieurs années ; un loyer au niveau du marché, avec un locataire payant régulièrement, le soutient.

Le rendement se recalcule sur le loyer en place

L’acquéreur d’un logement occupé ne calcule pas son rendement sur un loyer espéré, mais sur le loyer effectivement encaissé, avec ses propres charges et son propre prix de revient. Les quittances des derniers mois, le bail, les avenants et les régularisations de charges sont les pièces qui permettent de faire ce calcul sur des chiffres réels.

Deux points se vérifient en particulier. La possibilité de réviser : un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus voir son loyer révisé, ni majoré au renouvellement, ce qui fige le revenu. Et le niveau du loyer par rapport aux règles d’encadrement, dans les communes où elles s’appliquent : un loyer au-dessus du plafond expose le nouveau bailleur à une action en diminution.

La méthode de calcul, étage par étage, est détaillée dans la page sur le rendement locatif.

La fiscalité côté vendeur et côté acheteur

Pour le vendeur, la vente d’un logement loué n’est pas celle d’une résidence principale : la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Les loyers perçus jusqu’à la date de la vente restent ses revenus fonciers de l’année.

Pour l’acquéreur, les loyers encaissés à compter de la vente sont ses revenus, dans le régime d’imposition qui est le sien. Un acquéreur au micro-foncier qui acquiert un bien loué peut, selon le total de ses revenus fonciers, franchir le seuil d’accès à ce régime.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 1743 du code civil : opposabilité du bail à l’acquéreur. Sur Légifrance.
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : restitution du dépôt de garantie à la charge du nouveau bailleur en cas de mutation.
• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : congé du bailleur, offre de vente au locataire, règles propres au bailleur ayant acquis un logement occupé.
• Article 17-1 de la même loi et loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 : révision du loyer et gel des logements classés F et G.
• service-public.gouv.fr : fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire », consultée le 15 septembre 2026.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur la vente d’un logement loué.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.