La vétusté reste à la charge du bailleur, pas du locataire sortant

Au moment de la sortie, bailleur et locataire regardent le même logement avec deux questions différentes. Le bailleur voit ce qu’il faudra refaire avant de relouer. Le locataire voit ce qu’il a laissé en l’état où l’usage normal l’a mis. Entre les deux, la loi a tranché : l’usure due au temps reste au propriétaire. Toute la difficulté est de distinguer l’usure de la dégradation, et c’est cette distinction qui fait l’essentiel des contestations de retenues.

Le délai de restitution du dépôt et sa majoration relèvent d’un autre sujet. Cette page traite de ce qui peut, ou non, être retenu.

La vétusté est l’usure du temps et de l’usage normal

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche sur l’état des lieux de sortie consultée le 15 septembre 2026, définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement.

Elle ne suppose aucune faute. Un revêtement de sol qui s’est terni, des joints qui ont vieilli, une peinture qui a perdu son éclat au bout de plusieurs années d’occupation relèvent de la vétusté. Un trou dans une porte, une plaque de cuisson fendue, une moquette brûlée relèvent de la dégradation.

Le texte la laisse au bailleur

La répartition découle de deux dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le c rend le locataire responsable des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le d met à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives, dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Service-public en tire la conséquence pratique : les différences entre l’état des lieux de sortie et celui d’entrée qui s’expliquent par la vétusté ne peuvent pas donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.

Constat à la sortie	Qualification	Qui supporte le coût
Usure normale d’un revêtement, d’une peinture, d’un équipement	Vétusté	Le bailleur
Menue réparation d’entretien non faite, hors vétusté	Réparation locative	Le locataire
Détérioration anormale, casse, trace d’un usage fautif	Dégradation	Le locataire, sauf preuve contraire
Défaut d’origine ou défaut de construction	Malfaçon ou vice	Le bailleur

La grille de vétusté est facultative

Pour éviter de rediscuter chaque trace au départ, bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté. Service-public indique que, dans ce cas, une copie de la grille est jointe au bail. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux, prévoit cette possibilité.

Rien n’oblige à en adopter une. Sans grille, la vétusté s’apprécie au cas par cas, au regard de la durée d’occupation et de la comparaison des états des lieux. Avec une grille, l’appréciation devient un calcul que les deux parties ont accepté par avance.

Une grille se lit en quatre paramètres

Une grille de vétusté attribue à chaque élément du logement quelques paramètres, sans valeur imposée par un texte national :

• une durée de vie théorique ;
• une franchise, période pendant laquelle l’élément est réputé ne pas s’user ;
• un taux d’abattement annuel applicable au-delà de la franchise ;
• une valeur résiduelle, part du coût qui reste imputable même quand l’élément est ancien.

Part imputable au locataire = coût de remise en état × (1 − abattement cumulé), où abattement cumulé = taux annuel × (années d’occupation − franchise), sans pouvoir descendre sous la valeur résiduelle prévue par la grille.

Un exercice arithmétique

Les paramètres suivants sont inventés pour l’exercice et ne proviennent d’aucune grille existante. Soit une peinture dégradée dont la remise en état coûte 1 000 €. La grille retient une franchise de 2 ans, un abattement de 15 % par an au-delà et une valeur résiduelle de 10 %. Après 6 ans d’occupation, l’abattement cumulé est 15 % × (6 − 2) = 60 %. La part imputable est 1 000 × (1 − 0,60) = 400 €, supérieure à la valeur résiduelle de 100 €. Le bailleur supporte les 600 € restants.

Le calcul ne s’applique qu’à une dégradation. Une peinture simplement vieillie, sans dégradation, ne donne lieu à aucune retenue, grille ou pas.

Sans grille, l’état des lieux fait toute la preuve

En l’absence de grille, la seule base est la comparaison des deux états des lieux. Leur précision décide de l’issue : un état des lieux d’entrée qui note « bon état » pour toute une pièce ne permet pas de démontrer, des années plus tard, qu’une trace est nouvelle.

Service-public décrit trois façons d’établir l’état des lieux de sortie : à l’amiable entre les parties, par un professionnel mandaté par le bailleur, ou par un commissaire de justice, dont le coût est alors partagé par moitié. La fiche précise que le locataire n’a rien à payer lorsque l’état des lieux de sortie est réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur.

Remplacer à neuf ne se facture pas au prix du neuf

Même lorsqu’une dégradation est établie, le locataire ne doit pas financer l’amélioration du logement. Imputer le coût intégral d’une cuisine neuve parce qu’une porte de placard a été cassée, ou d’une moquette neuve sur toute une pièce parce qu’une tache ancienne s’y trouve, revient à faire payer au locataire sortant la part d’usure que le texte laisse au bailleur.

C’est précisément l’objet d’une grille : isoler, dans le coût du remplacement, la part qui correspond à l’âge de l’élément.

La vétusté a sa place dans le rendement

Puisque l’usure reste au propriétaire, elle est une charge certaine, étalée dans le temps. Elle s’anticipe par une provision annuelle calculée poste par poste, selon la méthode décrite dans la page sur la vacance et les charges réelles. Un bailleur qui compte sur les retenues pour financer la remise en état entre deux locataires surestime son rendement net.

Le temps de remise en état compte aussi : il allonge la période sans loyer entre deux baux.

Sous mandat, la grille reste un choix du bail

Lorsque le bien est confié à un gestionnaire, c’est souvent lui qui établit les états des lieux et propose une grille. Le bailleur reste celui qui la signe et qui en supporte les effets. Ce qu’un mandat prévoit sur ce point se lit dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

En cas de désaccord

Service-public rappelle que, pour un litige ne dépassant pas 5 000 €, une tentative de résolution amiable, par conciliation ou médiation, est un préalable obligatoire à la saisine du juge. La commission départementale de conciliation peut être saisie des litiges portant sur l’état des lieux et le dépôt de garantie. L’action se prescrit par trois ans, selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce qui se prépare à l’entrée

• Un état des lieux d’entrée détaillé, élément par élément, avec l’état réel de chaque surface.
• Une grille de vétusté, si les parties en conviennent, jointe au bail.
• La date de la dernière réfection de chaque poste, conservée avec les factures.
• À la sortie : comparaison ligne à ligne, et retenue limitée aux dégradations justifiées.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 7, c et d, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : dégradations, réparations locatives, exclusion de la vétusté. Sur Légifrance.
• Article 7-1 de la même loi : prescription de trois ans.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : liste des réparations locatives.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : état des lieux et grille de vétusté.
• service-public.gouv.fr : fiche « État des lieux de sortie pour un bail d’habitation », consultée le 15 septembre 2026.
• ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.