Revendre un lot loué : les charges du locataire ne se soldent pas le jour de la vente

Un appartement loué en copropriété circule entre trois comptes : celui du locataire, qui verse chaque mois une provision pour charges ; celui du bailleur, qui règle au syndic les appels du budget prévisionnel ; celui du syndicat, qui n’arrête les dépenses réelles qu’à l’approbation des comptes, souvent six mois après la clôture de l’exercice. Tant que le bien ne change pas de main, ce décalage se résorbe chaque année dans la régularisation.

La vente le casse. Le vendeur a perçu des provisions du locataire, l’acquéreur reprend le bail, et le solde de l’exercice tombera après la signature. Si rien n’est prévu, chacun découvrira la difficulté au moment où le locataire demandera son décompte.

Deux régularisations qui ne se recouvrent pas

Il faut distinguer deux mécanismes, régis par deux textes différents.

Entre copropriétaire et syndicat. L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 règle le sort des provisions lors de la vente d’un lot : la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ; les provisions hors budget incombent à celui qui est copropriétaire lorsqu’elles deviennent exigibles ; le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire à la date de cette approbation — en pratique, l’acquéreur.

Entre bailleur et locataire. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à demander des provisions sur charges récupérables, à condition de procéder à une régularisation annuelle. Un mois avant, il communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition ; les pièces justificatives sont tenues à sa disposition pendant six mois.

La vente place ces deux mécanismes à cheval sur deux propriétaires. Le syndicat créditera ou débitera l’acquéreur ; le locataire, lui, a versé ses provisions au vendeur pour la partie de l’année antérieure à la vente.

Somme	Qui l’a encaissée ou payée	Qui la régularise sans clause contraire
Provisions du locataire avant la vente	Le vendeur	L’acquéreur, devenu bailleur, au moment du décompte annuel
Provisions du budget payées au syndic avant la vente	Le vendeur	L’acquéreur reçoit le solde à l’approbation des comptes
Appels hors budget exigibles avant la vente	Le vendeur	Restent à sa charge
Cotisations au fonds de travaux	Le vendeur	Acquises au syndicat, non remboursées

La clause qui évite le litige

Ni l’article 6-2 du décret de 1967 ni la loi de 1989 n’organisent le partage entre vendeur et acquéreur des provisions versées par le locataire. C’est donc au compromis de le faire. Deux formules se rencontrent :

• l’arrêté au jour de la vente : le vendeur établit un décompte provisoire, rembourse ou réclame la différence à l’acquéreur, qui procède ensuite seul à la régularisation annuelle ;
• le report sur l’approbation des comptes : les parties conviennent de se partager le solde constaté par le syndicat, au prorata de la durée de détention.

L’aménagement n’est pas opposable au syndicat, qui continue de s’adresser au copropriétaire en titre ; il ne l’est pas davantage au locataire, qui demandera son décompte au bailleur en place. Il règle seulement les comptes entre vendeur et acquéreur.

Le locataire garde, quant à lui, ses protections : si la régularisation n’intervient pas avant le terme de l’année civile suivant celle de l’exigibilité, il peut demander à payer le rappel par douzièmes (article 23 de la loi de 1989), et l’action en paiement des charges se prescrit par trois ans (article 7-1 de la même loi).

Ce que l’acquéreur investisseur lit dans le pré-état daté

Pour un acquéreur qui achète un bien loué, les informations financières que l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de lui remettre sont d’abord une donnée de rendement. Elles figurent dans le pré-état daté : charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, sommes qui resteront dues, impayés et dettes du syndicat, quote-part du fonds de travaux.

Ce document permet de séparer ce que l’acquéreur pourra refacturer au locataire de ce qu’il gardera. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; tout le reste — honoraires du syndic hors prestations récupérables, gros travaux, fonds de travaux — diminue le rendement net. La méthode est détaillée dans la note sur le passage du rendement brut au rendement net, et la note sur les charges réelles et la vacance montre pourquoi l’écart entre provisions et dépenses réelles mérite d’être mesuré sur plusieurs exercices.

Le fonds de travaux appelle une remarque particulière. Les cotisations sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat (article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) : le vendeur ne les récupère pas et ne peut pas les refacturer au locataire. Les parties peuvent en tenir compte dans le prix ; le pré-état daté donne le montant qui sert de base à cette discussion.

Établir le document sans retarder la vente

Le pré-état daté n’a pas de définition légale, et son établissement n’est pas réservé au syndic. Le syndic le propose à un tarif libre ; le vendeur peut aussi passer par un service de pré-état daté en ligne à tarif fixe. Pre-etat-date.ai établit le document à partir des pièces de copropriété que le vendeur dépose, sur le modèle du Conseil supérieur du notariat, sans passer par le syndic ; il annonce cinq minutes et 24,99 euros TTC (tarif relevé sur son site le 16 octobre 2026).

Ce document prépare le compromis. Il ne remplace pas l’état daté de l’article 5 du décret de 1967, que le syndic seul délivre au notaire avant l’acte, et dont les honoraires sont plafonnés à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Pour un bailleur, un point pratique s’ajoute : le relevé de compte qui sert à remplir le pré-état daté est aussi la base du décompte à remettre au locataire. Les rassembler en même temps évite de refaire deux fois le même travail.

Les autres comptes à solder

La reprise du bail par l’acquéreur, en application de l’article 1743 du code civil, entraîne d’autres transferts que les charges : loyer du mois en cours, révision annuelle déjà appliquée ou non, dépôt de garantie dont la restitution incombe au nouveau bailleur selon l’article 22 de la loi de 1989. Chacun mérite une ligne dans le compromis, chiffrée et datée.

Le principe reste le même pour tous : ce qui n’est pas écrit entre vendeur et acquéreur sera réglé entre acquéreur et locataire, au moment le moins favorable.

Où vérifier

La répartition des provisions entre vendeur et acquéreur figure à l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’état daté à son article 5. La régularisation des charges locatives relève de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la prescription de son article 7-1, le dépôt de garantie en cas de mutation de son article 22. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le fonds de travaux relève de l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les informations à remettre à l’acquéreur de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, le plafond de l’état daté du décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Textes consultables sur Légifrance ; l’ANIL et service-public.fr publient des fiches à jour sur les charges locatives et la vente d’un logement loué.

Note à jour au 16 octobre 2026. Information générale ; aucune situation particulière n’est examinée.