Meublé en travaux entre deux locataires : le mobilier sort, puis doit revenir complet

Un logement meublé qui passe en travaux entre deux locations pose un problème que le bailleur d’un logement nu ne connaît pas : il faut faire de la place sans défaire le meublé. Peinture, remplacement d’un revêtement de sol, reprise de l’isolation ou de la ventilation, mise aux normes électriques : la plupart de ces chantiers exigent une pièce vide. Le lit, le canapé, la table et les rangements doivent donc partir quelque part, puis revenir en bon état et au complet, parce que c’est leur présence qui permet de signer un bail meublé avec le locataire suivant.

Le mobilier conditionne la qualification du bail

Le bail meublé de résidence principale relève du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son article 25-4 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste minimale des éléments figure dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation ou congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.

Un meublé auquel il manque un de ces éléments à l’entrée du locataire peut être requalifié en location nue, avec une durée de bail de trois ans au lieu d’un an et les règles de congé qui vont avec. Le stockage pendant les travaux n’est donc pas un détail logistique : un élément perdu, cassé ou oublié au garde-meubles se retrouve dans le bail suivant.

L’inventaire sert deux fois

L’article 25-5 de la loi de 1989 impose, pour un meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier établis à l’entrée et à la sortie du locataire, en plus de l’état des lieux. Ce document est l’outil le plus simple pour organiser le stockage.

À la sortie du locataire précédent, l’inventaire signé dit ce qui existe et dans quel état. Le bailleur qui s’en sert comme liste de colisage sait ce qui part, ce qui est jeté parce que hors d’usage, et ce qui doit être racheté avant la relocation. Au retour, la même liste sert à vérifier que rien ne manque avant d’établir l’inventaire d’entrée du locataire suivant. Photographier les meubles au départ, carton par carton, coûte quelques minutes et évite une discussion ultérieure sur l’état d’un fauteuil ou d’une table.

Trois façons de libérer le logement

Option	Ce qu’elle suppose	Point de vigilance
Regrouper dans une pièce non concernée	Des travaux limités à une partie du logement	Poussière et circulation des artisans ; protéger sous bâche
Stocker chez soi ou chez un proche	Un véhicule, du temps, de la place disponible	Deux transports à prévoir, souvent sur des week-ends
Louer un box ou un garde-meubles	Un contrat de location ou de dépôt, une durée à estimer	Lire les clauses d’accès, d’assurance et de préavis

La première solution suffit pour une remise en peinture d’une pièce. Dès que le chantier touche les sols ou plusieurs pièces à la fois, elle devient une source de dégâts. Pour un studio ou un deux-pièces, la totalité du mobilier exigé par le décret de 2015 tient généralement dans un petit volume ; les meubles encombrants sont surtout le lit, le canapé et les éléments de rangement.

Choisir un stockage près du bien

La proximité compte davantage que le prix affiché. Un logement en travaux réclame des allers et retours : récupérer un meuble pour mesurer un emplacement, rapporter l’électroménager dès que la cuisine est terminée, réinstaller la literie avant une visite. Un bailleur qui possède un studio ou un deux-pièces meublé dans l’ouest de l’agglomération nantaise peut par exemple réserver un espace de stockage à Saint-Herblain pour la durée du chantier : la commune jouxte Nantes et les quartiers ouest, ce qui limite les trajets entre le logement, le box et les fournisseurs.

Quel que soit le prestataire, quatre points se vérifient avant de signer : les horaires et conditions d’accès au local, la durée minimale d’engagement et le préavis de résiliation, le régime d’assurance des biens déposés (couverture comprise ou à souscrire, valeur déclarée), et la liste des objets refusés. Un chantier dure presque toujours plus longtemps que prévu ; un contrat sans engagement long évite de payer un mois inutile, et un préavis court évite d’en payer deux.

Les travaux qui justifient de vider

Certains chantiers ne relèvent plus du simple confort. Depuis le 1er janvier 2025, un logement dont la consommation d’énergie le classe en G au diagnostic de performance énergétique ne satisfait plus au critère de performance énergétique minimale de la décence, en application de l’article 6 de la loi de 1989 modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite « Climat et résilience »). Le calendrier prévoit la même exigence pour la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Le bailleur d’un meublé concerné ne peut pas conclure un nouveau bail tant que les travaux ne sont pas faits, et la période entre deux locataires est le moment le moins coûteux pour les mener.

Ces travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation sont aussi ceux qui exigent les pièces les plus vides. La durée de vacance qui en résulte se chiffre dans le calcul du rendement réel, comme expliqué dans la note sur la vacance et les charges.

Ce que le stockage change à la fiscalité du loueur

Le loueur en meublé non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux. Deux situations se distinguent.

• Au micro-BIC, les charges réelles ne se déduisent pas : l’abattement forfaitaire est censé les couvrir toutes. La location d’un garde-meubles n’apporte aucun avantage fiscal.
• Au régime réel, les dépenses engagées dans l’intérêt de l’activité de location sont en principe déductibles. Le stockage du mobilier d’un meublé pendant des travaux sur ce même logement entre dans cette logique, à condition d’être justifié par une facture au nom du bailleur et rattachable au bien. Les meubles rachetés pour remplacer ceux qui n’ont pas survécu au déménagement s’amortissent ou se déduisent selon leur valeur unitaire.

Le détail des deux régimes et de l’amortissement figure dans la note LMNP en pratique. En cas de doute sur une dépense particulière, la doctrine administrative publiée au BOFiP fait référence.

Le calendrier à tenir

L’ordre des opérations évite la plupart des pertes de temps. Inventaire de sortie du locataire précédent, tri du mobilier, réservation du stockage avant le début du chantier, protection et étiquetage, travaux, nettoyage, retour du mobilier, contrôle par rapport à la liste du décret de 2015, puis inventaire d’entrée du locataire suivant. Le retour des meubles intervient après le nettoyage de fin de chantier, jamais avant : un canapé réinstallé dans une pièce où l’on ponce encore une plinthe revient au garde-meubles ou part en déchetterie.

Ce séquencement a aussi un effet sur la relocation. Les photos de l’annonce se prennent avec le mobilier en place ; les visites aussi. Tant que les meubles ne sont pas revenus, le logement se présente comme un logement vide, ce qui ne correspond pas au bail proposé.

Où vérifier

Informations vérifiées au 3 novembre 2026.

• Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 25-4 et 25-5 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 pour le calendrier de décence énergétique.
• service-public.fr : fiches « Location meublée » et « Logement décent ».
• impots.gouv.fr et BOFiP : régimes micro-BIC et réel des loueurs en meublé non professionnels.
• ANIL : analyses juridiques sur le bail meublé et la décence énergétique.