Passer du micro au réel : option, durée d'engagement et irrévocabilité
Changer de régime ne se décide pas au moment de remplir la déclaration. L'option engage plusieurs exercices, se reconduit toute seule, et le retour en arrière n'est possible qu'à une date précise que personne ne rappelle.
La rédaction Publié le 02/11/2026 Mis à jour le 02/11/2026
Un bailleur relève d’un régime micro tant qu’il reste sous un seuil de recettes. Il peut opter pour le réel, et il y bascule d’office au-delà du seuil. Ces deux voies n’ont ni la même forme, ni les mêmes effets dans le temps, et elles diffèrent encore selon qu’il s’agit de location nue ou de location meublée. L’arbitrage économique entre les deux régimes — charges réelles contre abattement forfaitaire — est traité dans la comparaison du micro-foncier et du réel. Ce billet traite de la mécanique de l’option elle-même.
Deux catégories, deux jeux de règles
La confusion la plus fréquente consiste à raisonner sur « le micro » comme s’il s’agissait d’un régime unique. Il y en a deux, sans lien entre eux.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Catégorie d’imposition | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Régime simplifié | Micro-foncier, article 32 du code général des impôts | Micro-BIC, article 50-0 du code général des impôts |
| Régime réel | Réel foncier, charges de l’article 31 | Réel BIC, charges et amortissements |
| Forme de l’option | Dépôt de la déclaration 2044 | Option adressée au service des impôts |
| Durée de l’option | Irrévocable trois ans, puis reconduction tacite | Durée et délai fixés par l’article 50-0 |
Un même foyer peut relever du micro-foncier pour un logement nu et du réel BIC pour un meublé la même année : les deux catégories se déterminent séparément.
En location nue : l’option est un dépôt de déclaration
Le contribuable qui relève de plein droit du micro-foncier peut opter pour le régime réel. Il n’y a ni courrier à envoyer, ni formulaire spécifique : l’option résulte du seul dépôt d’une déclaration 2044 au titre de l’année concernée. C’est une souplesse, et un piège : on peut opter sans avoir eu conscience de le faire.
L’article 32, 4 du code général des impôts en fixe la portée. L’option est irrévocable pendant trois ans. Elle est ensuite reconduite tacitement d’année en année, aussi longtemps qu’elle n’est pas dénoncée. La dénonciation se matérialise à l’inverse : en cessant de déposer la 2044 et en reportant le revenu brut sur la déclaration d’ensemble, au titre d’une année où les conditions du micro-foncier sont remplies.
Trois conséquences pratiques en découlent. Un bailleur qui opte pour déduire un chantier exceptionnel reste au réel les deux exercices suivants, même vides de charges. Une année de travaux suivie de deux années calmes doit donc être comparée sur trois exercices, pas sur un. Enfin, l’option porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer, pas sur un bien : elle n’est pas fractionnable.
Le basculement d’office
Au-delà du seuil de recettes fixé par le texte applicable, le régime réel n’est plus une option mais une obligation. Le franchissement s’apprécie sur le revenu brut foncier de l’ensemble du foyer pour la location nue, sur les recettes pour la location meublée.
Deux mécanismes distincts existent selon les régimes : certains prévoient une sortie immédiate dès l’année de dépassement, d’autres une sortie différée à l’année suivante, parfois après deux années consécutives de dépassement. Les seuils et la règle de franchissement applicables à une année d’imposition se lisent dans les articles 32 et 50-0 du code général des impôts, dont les valeurs ont été modifiées à plusieurs reprises depuis 2023 : c’est exactement le point sur lequel recopier un chiffre publie une erreur.
L’exclusion peut aussi être structurelle, indépendamment des montants. La détention d’un seul bien exclu du micro-foncier par l’article 32, 2 fait perdre le régime pour tous les revenus fonciers du foyer.
En location meublée : une option formelle, et un stock à gérer
En location meublée, l’option pour le réel n’est pas déduite d’un dépôt de déclaration : elle est exercée auprès du service des impôts dans le délai prévu par l’article 50-0 du code général des impôts. Ce délai a été modifié, et il commande une année entière d’imposition : il se vérifie pour l’année concernée avant toute décision, sur Légifrance ou dans la notice du régime.
La différence la plus lourde n’est pourtant pas de forme. Le micro-BIC applique un abattement représentatif de toutes les charges, sans aucun amortissement. Le réel BIC ouvre au contraire la déduction des dotations aux amortissements, dont les mécanismes sont décrits dans la note sur le LMNP.
Or un passage au réel suppose de reconstituer l’entrée du bien à l’actif : prix de revient, ventilation du terrain, découpage par composants, dates de mise en service, valeur des meubles déjà acquis. Ce travail se fait au moment du changement de régime, sur des pièces qui datent parfois de plusieurs années. Les années passées au micro ne génèrent aucun stock d’amortissements récupérable : le temps passé sous abattement forfaitaire est du temps d’amortissement perdu.
À l’inverse, un retour du réel au micro fait tomber le bénéfice des amortissements non encore déduits, sans que leur stock puisse être réactivé plus tard dans les mêmes conditions.
Ce qui se compare avant d’opter
Trois éléments, et non un seul.
Le différentiel d’impôt de l’année, qui est le calcul que tout le monde fait : charges réelles contre abattement forfaitaire.
Le différentiel sur la durée d’engagement, qui est celui que peu de bailleurs font : l’irrévocabilité de trois ans en foncier impose de projeter les charges des deux exercices suivants, sachant que la part d’intérêts d’un prêt décroît mécaniquement.
Le coût de tenue, enfin. Le réel n’est pas un régime déclaratif de bonne foi : il suppose de conserver les factures acquittées, les avis de taxe foncière, le tableau d’amortissement du prêt, les quittances d’assurance, et en meublé une comptabilité complète. Ce coût est lui-même déductible au réel, mais il existe.
Les erreurs qui coûtent
Déposer une 2044 « pour voir », une année, sans mesurer que l’on vient d’engager trois exercices. Croire qu’une option en foncier vaut option en meublé, ou l’inverse. Attendre le franchissement du seuil pour s’occuper de la ventilation d’un meublé, alors qu’elle se documente à l’acquisition. Penser que l’on peut revenir au micro l’année suivante parce que le réel s’est révélé défavorable.
Aucune de ces situations ne se rattrape par une déclaration rectificative : l’option est un acte, et elle produit ses effets.
Où vérifier
Les informations de cette page sont à jour au 20 septembre 2026 et renvoient aux textes dans leur version en vigueur à cette date.
- Article 32 du code général des impôts, sur Légifrance : champ du micro-foncier, biens exclus au 2, option pour le régime réel irrévocable trois ans et reconduite tacitement au 4.
- Article 50-0 du code général des impôts : régime des micro-entreprises applicable aux bénéfices industriels et commerciaux, seuils, abattements, modalités et délai d’option pour un régime réel.
- Article 31 du code général des impôts : charges déductibles au régime réel foncier.
- BOFiP, série BOI-RFPI-DECLA-10 pour les obligations déclaratives en revenus fonciers, et série BOI-BIC-DECLA-10 pour les régimes d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux.
- impots.gouv.fr : déclarations 2044 et 2031 et leurs notices, rubrique « Gérer mon patrimoine et mes locations ».
- ANIL et ADIL départementales, pour une information gratuite.
Les seuils de recettes et les délais d’option ont été modifiés à plusieurs reprises depuis 2023. Aucune valeur ne doit être reprise d’un document antérieur sans vérifier la version applicable à l’année d’imposition concernée.
