La cotisation foncière des entreprises du loueur en meublé : redevables et exonérations

La cotisation foncière des entreprises passe inaperçue dans la plupart des simulations de rendement. Elle n’apparaît ni dans le calcul du loyer, ni dans le tableau d’amortissement du prêt, et elle ne se déclare pas avec les revenus. Elle tombe pourtant, chaque automne, sur la majorité des loueurs en meublé, et elle se paie même lorsque le résultat imposable est nul. Le régime fiscal du meublé lui-même est traité dans la note dédiée ; ce billet traite d’un seul impôt.

Pourquoi un bailleur en meublé est redevable

L’article 1447 du code général des impôts soumet à la cotisation foncière des entreprises les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. La location meublée répond à cette définition : c’est une activité commerciale au sens fiscal, imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Deux conséquences en découlent. D’abord, le caractère non professionnel du loueur au sens de l’impôt sur le revenu — la distinction entre loueur meublé professionnel et non professionnel de l’article 155 du code général des impôts — est sans incidence sur la cotisation foncière des entreprises : ce sont deux qualifications indépendantes. Ensuite, la cotisation est due au titre de chaque commune où un local est loué ; un bailleur propriétaire de trois logements dans trois communes reçoit trois avis.

La cotisation est assise sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière utilisés pour l’activité. Lorsque cette valeur est faible ou nulle, l’article 1647 D du code général des impôts prévoit une cotisation minimum, dont la base est fixée par délibération de la commune à l’intérieur d’un barème légal qui dépend du chiffre d’affaires. Ce barème est revalorisé et modifié régulièrement, et la base retenue varie d’une commune à l’autre : le montant applicable se lit sur l’avis d’imposition ou auprès du service des impôts des entreprises, il ne se déduit d’aucune moyenne.

Les exonérations de l’article 1459

L’article 1459 du code général des impôts écarte de la cotisation plusieurs situations de location meublée. Trois catégories doivent être distinguées, parce qu’elles n’ont ni le même champ ni la même solidité.

Situation	Base	Nature de l’exonération
Location accidentelle d’une partie de l’habitation personnelle, sans caractère périodique	Article 1459, 1°	De plein droit
Location ou sous-location en meublé d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du bailleur, constituant la résidence principale du locataire, à un prix fixé dans des limites raisonnables	Article 1459, 2°	De plein droit
Autres locations en meublé de tout ou partie de l’habitation personnelle du bailleur	Article 1459, 3°	Facultative : la commune peut la supprimer par délibération

La deuxième ligne est celle qui concerne le plus grand nombre de bailleurs : elle vise la chambre ou le studio loué à l’intérieur du logement que le propriétaire occupe lui-même, à un locataire qui en fait sa résidence principale. Les deux conditions sont cumulatives, et la condition de prix raisonnable renvoie à la même logique que l’exonération d’impôt sur le revenu prévue par l’article 35 bis du code général des impôts.

La troisième ligne appelle une vigilance particulière : l’exonération y est facultative. Une délibération du conseil municipal peut la supprimer, et cette délibération n’est pas portée à la connaissance des bailleurs autrement que par la publication des actes de la commune. Cette catégorie recouvre notamment les meublés classés au titre du tourisme, dont le régime propre dépasse le cadre de ce billet.

En dehors de ces cas, la location meublée d’un logement qui n’est pas l’habitation personnelle du bailleur — l’investissement locatif ordinaire — reste soumise à la cotisation.

L’année de création et la suivante

L’article 1478 du code général des impôts organise l’entrée dans l’impôt. La cotisation n’est pas due l’année de la création de l’activité. L’année suivante, la base d’imposition est réduite de moitié.

Cette règle explique un décalage qui surprend : un bailleur qui commence à louer une année ne reçoit son premier avis que l’automne de l’année suivante, pour un montant réduit, puis un avis de plein montant la troisième année. Ce n’est pas une erreur de l’administration, c’est le calendrier normal de l’impôt — mais il fausse toute projection de trésorerie construite sur la première année.

La déclaration initiale, obligation oubliée

L’exonération de l’année de création n’est pas automatique au sens où il n’y aurait rien à faire. Le début d’activité doit être déclaré au guichet unique des formalités des entreprises tenu par l’INPI, ce qui déclenche l’attribution d’un numéro SIRET et le rattachement à un service des impôts des entreprises.

S’y ajoute une déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises, formulaire 1447-C, à déposer auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien. C’est elle qui permet d’établir la base et, le cas échéant, de faire valoir une exonération. Son absence ne fait pas disparaître l’impôt : elle produit une taxation d’office fondée sur les éléments dont dispose l’administration, souvent moins favorable, et prive le bailleur du moyen simple de signaler une cessation ou une modification.

La cotisation se paie par voie dématérialisée, depuis l’espace professionnel, aux échéances indiquées sur l’avis. Aucun avis papier n’est envoyé : l’avis est mis à disposition dans l’espace professionnel, ce qui suppose que ce compte ait été créé.

Ce qu’elle fait au rendement

La cotisation foncière des entreprises est une charge déductible du résultat au réel BIC, comme la taxe foncière. Elle réduit donc l’impôt sur le revenu, mais elle sort de la trésorerie, et elle est due indépendamment du résultat : un exercice à résultat nul, ou un logement vacant plusieurs mois, ne la supprime pas.

Pour un petit meublé, elle représente une ligne fixe qui pèse proportionnellement plus qu’elle ne pèse sur un portefeuille. Elle a sa place dans le calcul du rendement net, au même titre que les charges non récupérables et la vacance, dont traite la note sur le rendement réel.

La cessation d’activité doit être signalée au service des impôts des entreprises : à défaut, la cotisation continue d’être établie pour les années suivantes, y compris après la vente du bien.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 20 septembre 2026 et renvoient aux textes dans leur version en vigueur à cette date.

• Article 1447 du code général des impôts, sur Légifrance : champ d’application de la cotisation foncière des entreprises, activité professionnelle non salariée exercée à titre habituel.
• Article 1459 du code général des impôts : exonérations applicables aux locations meublées, exonérations de plein droit des 1° et 2°, exonération facultative du 3° susceptible d’être supprimée par délibération de la commune.
• Article 1478 du code général des impôts : absence d’imposition l’année de création et réduction de moitié de la base la deuxième année.
• Article 1647 D du code général des impôts : cotisation minimum et barème de bases fixées par délibération.
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 et BOI-IF-CFE-10-30-30-50 : commentaires administratifs sur les exonérations des loueurs en meublé.
• impots.gouv.fr, espace professionnel : formulaire 1447-C de déclaration initiale, avis de cotisation foncière des entreprises et échéances de paiement.
• formalites.entreprises.gouv.fr : déclaration de début et de cessation d’activité.

Le montant exact dû dans une commune donnée dépend de délibérations locales : il se vérifie sur l’avis d’imposition ou auprès du service des impôts des entreprises compétent, et non par comparaison avec un autre bailleur.