Le déficit foncier : ce qui s'impute sur le revenu global, ce qui se reporte, et pendant combien de temps

Le déficit foncier est souvent présenté comme un avantage qu’on « utilise » l’année des travaux. C’est une lecture trop courte. Un déficit a un cycle de vie : il naît d’un calcul, se scinde en deux parts qui partent dans des directions différentes, survit plusieurs années dans les comptes du contribuable, et peut être remis en cause après coup. Le choix entre micro-foncier et régime réel, ainsi que la liste des charges déductibles, sont traités dans la comparaison des deux régimes. Ce billet suit le déficit lui-même, de sa naissance à son extinction.

Un déficit naît quand les charges dépassent le revenu brut

La mécanique est arithmétique. Au régime réel, le revenu foncier net est le revenu brut — les loyers encaissés, plus certaines recettes accessoires — diminué des charges énumérées par l’article 31 du code général des impôts. Lorsque le résultat est négatif, il y a déficit foncier.

Trois précisions évitent la plupart des erreurs. Le calcul se fait foyer fiscal par foyer fiscal, pas bien par bien : les résultats positifs et négatifs des différents logements se compensent d’abord entre eux, et le déficit n’existe qu’au niveau du résultat d’ensemble. Le micro-foncier ne peut jamais produire de déficit, sa base étant par construction positive. Et la location meublée ne relève pas de ces règles : elle est imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime de déficits distinct.

Les deux compartiments

L’article 156, I, 3° du code général des impôts distingue, au sein d’un même déficit, la fraction issue des intérêts d’emprunt et celle issue des autres charges. Cette distinction commande tout le reste.

Origine du déficit	Où il s’impute	Durée de report
Intérêts des dettes contractées pour l’immeuble, et frais d’emprunt qui les accompagnent	Revenus fonciers uniquement, ceux de l’année puis ceux des années suivantes	Dix années suivantes
Autres charges : entretien, réparation, amélioration, taxe foncière, assurance, honoraires, frais de gestion	Revenu global de l’année, dans la limite annuelle fixée par l’article 156	Excédent reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes

La fraction issue des intérêts ne descend jamais sur le revenu global. Elle reste enfermée dans la catégorie foncière, ce qui signifie qu’elle ne produit d’effet que si le foyer a, un jour, des loyers positifs à absorber. Un bailleur unique propriétaire d’un seul bien lourdement financé peut ainsi accumuler un stock d’intérêts sans le consommer avant plusieurs années.

La fraction issue des autres charges est celle qui intéresse : elle réduit le revenu imposable global de l’année — salaires, pensions, bénéfices — dans la limite annuelle prévue par le texte. Cette limite était fixée à 10 700 € dans la version de l’article 156 en vigueur au 1er juillet 2026, avec une limite majorée à 21 400 € à concurrence des dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique d’atteindre la classe A, B, C ou D, le reclassement devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2027. Ce dispositif majoré est borné dans le temps et sa date de fin a déjà été déplacée une fois : elle se relit dans le texte en vigueur avant d’engager un chantier.

L’ordre d’imputation n’est pas au choix

Le contribuable ne décide pas quelle fraction il consomme en premier. L’ordre est fixé : les charges autres que les intérêts s’imputent en priorité sur le revenu global dans la limite légale, le surplus part en report foncier ; la fraction née des intérêts reste, quant à elle, cantonnée aux revenus fonciers.

Les déficits reportés des années antérieures s’imputent avant le résultat de l’année, du plus ancien au plus récent. Un stock non consommé au terme du délai de report est définitivement perdu : il ne se transforme pas, ne se transmet pas et ne se rattrape pas.

La contrepartie : continuer à louer

L’imputation sur le revenu global n’est pas acquise le jour où elle est portée sur la déclaration. L’article 156 la subordonne à la poursuite de la location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.

Trois événements font tomber cette condition : la vente du logement, sa reprise pour un usage personnel, et la transformation en habitation du propriétaire. Le déficit imputé est alors réintégré, l’imposition des années concernées étant recalculée comme si l’imputation n’avait pas eu lieu. Le report sur les revenus fonciers, lui, n’est pas soumis à cette condition : il s’éteint simplement avec la cession.

Cette règle de trois ans est la raison pour laquelle une opération travaux suivie d’une revente rapide est le scénario le plus mal calibré qui soit : l’économie d’impôt de l’année N est rendue en N+2, avec un décalage de trésorerie et une déclaration rectificative.

Ce qui peut créer un déficit, et ce qui n’en crée jamais

La composition du déficit compte autant que son montant. Sont déductibles et peuvent donc le nourrir : les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un local d’habitation, la taxe foncière hors part d’enlèvement des ordures ménagères récupérée, les primes d’assurance, les frais de gestion et de procédure, les intérêts et frais d’emprunt.

Sont exclus, et ne créent donc aucun déficit : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, le capital remboursé du prêt, la valeur du travail effectué par le propriétaire lui-même, et les frais d’acquisition du bien. La frontière entre amélioration et agrandissement est la plus contentieuse : elle se tranche sur la nature réelle du chantier, pas sur le libellé de la facture.

Enfin, la règle de caisse commande le rattachement : une dépense se déduit l’année de son paiement effectif, quelle que soit la date du devis, de la facture ou du chantier.

Vacance, changement de régime, société

Trois situations reviennent souvent et se règlent par le même raisonnement.

Un logement vacant en cours d’année n’interdit pas la déduction des charges, à condition que le bien reste affecté à la location et que la vacance soit involontaire ; un logement retiré du marché locatif ne génère plus de charges déductibles.

Le passage du réel au micro-foncier ne fait pas disparaître les déficits antérieurs : ils restent imputables sur les revenus fonciers des années suivantes, y compris sur le revenu net déterminé après abattement, dans la limite du délai de report.

Enfin, lorsque le bien est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le déficit n’est pas constaté au niveau de la société mais réparti entre les associés à proportion de leurs droits ; chacun l’impute sur son propre revenu, avec ses propres limites.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 20 septembre 2026 et renvoient aux textes dans leur version en vigueur à cette date.

• Article 156, I, 3° du code général des impôts, version en vigueur au 1er juillet 2026, sur Légifrance : imputation du déficit foncier sur le revenu global, limite de 10 700 €, limite majorée de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre la classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, sort de la fraction issue des intérêts d’emprunt et obligation de location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
• Article 31 du code général des impôts : liste des charges déductibles au régime réel foncier.
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : modalités d’imputation des déficits fonciers, ordre d’imputation, report sur les revenus fonciers des dix années suivantes et conséquences de la cession ou du changement d’affectation.
• impots.gouv.fr : déclaration 2044 et sa notice, rubriques relatives au report des déficits antérieurs.
• ANIL et ADIL départementales, pour une information gratuite sur les obligations du bailleur.

Les limites citées sont celles de la version en vigueur à la date indiquée. Elles sont modifiables par chaque loi de finances : la version applicable à l’année d’imposition concernée se vérifie sur Légifrance avant toute décision.