L'amortissement en LMNP : découpage par composants et report des amortissements non déduits
La ventilation d'un bien entre terrain, gros œuvre, installations et mobilier se décide une fois, à l'entrée à l'actif, et gouverne ensuite vingt ans de résultats. Mal faite, elle expose à un redressement ; trop prudente, elle laisse de l'impôt sur la table.
La rédaction Publié le 15/10/2026 Mis à jour le 15/10/2026
Au régime réel, la location meublée amortit ses immobilisations parce qu’elle relève des bénéfices industriels et commerciaux. Le principe est connu ; sa mise en œuvre l’est beaucoup moins. Elle tient à trois opérations distinctes — sortir le terrain, découper le bâti, dater la mise en service — et à une règle de plafonnement qui décide chaque année de la fraction réellement déduite. Le régime lui-même, ses conditions d’accès et le sort des amortissements à la revente sont traités dans la note sur le LMNP. Ce billet ne traite que du calcul.
Le bien entre à l’actif pour son prix de revient
Un logement donné en location meublée au réel n’est pas une simple source de loyers : c’est une immobilisation inscrite à l’actif d’un bilan. Elle y entre pour son prix de revient, notion plus large que le prix affiché dans l’acte.
Les frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments, commission, frais d’acte — font l’objet d’une option prévue par l’article 38 quinquies de l’annexe III au code général des impôts : ils peuvent être portés à l’actif, et donc amortis avec le bien, ou déduits immédiatement en charges de l’exercice d’acquisition. L’option est exercée une fois. Déduire immédiatement crée un résultat très négatif la première année, souvent inutile puisque l’amortissement ne peut pas générer de déficit ; incorporer étale l’avantage sur toute la durée d’usage.
Le terrain ne s’amortit jamais
L’amortissement constate la dépréciation d’un bien par l’usage et le temps. Un terrain ne se déprécie pas de cette manière : il reste hors de la base amortissable, sans exception.
La conséquence pratique est qu’une ventilation doit être établie dès l’entrée du bien à l’actif, entre la quote-part de prix correspondant au terrain et celle correspondant à la construction. C’est le point le plus discuté en contrôle, parce qu’une ventilation généreuse en faveur du bâti augmente mécaniquement la dotation annuelle.
Trois méthodes sont couramment employées pour la documenter : la référence à des transactions portant sur des terrains comparables dans le même secteur, la reconstitution du coût de construction à neuf diminué de la vétusté, et la reprise d’une ventilation figurant déjà dans un acte ou un état descriptif. Aucune n’est imposée par un texte. Ce qui compte, c’est qu’elle soit cohérente, datée et conservée : une ventilation reconstituée après coup, au moment d’une demande de justification, n’a pas la même valeur qu’un document établi à l’acquisition.
Le bâti se décompose, il ne s’amortit pas d’un bloc
La construction n’est pas amortie comme un ensemble unique. Le règlement comptable applicable aux comptes annuels impose de comptabiliser séparément les éléments principaux d’une immobilisation qui ont des durées d’utilisation différentes : c’est la méthode dite par composants, reprise en fiscalité pour les entreprises relevant des BIC.
| Poste | Ce qu’il recouvre | Amortissable |
|---|---|---|
| Terrain | Quote-part de prix affectée au sol | Non |
| Gros œuvre | Structure, murs porteurs, planchers | Oui, sur la durée la plus longue |
| Façade et étanchéité | Enduits, couverture, isolation extérieure | Oui |
| Installations générales et techniques | Électricité, plomberie, chauffage, ventilation | Oui |
| Agencements et second œuvre | Cloisons, revêtements, menuiseries intérieures, cuisine intégrée | Oui |
| Mobilier et équipements | Literie, électroménager, rangements, matériel | Oui, sur des durées courtes |
Chaque composant reçoit une durée d’utilisation qui lui est propre. Ces durées ne figurent pas dans un barème légal : elles doivent correspondre à l’utilisation réellement attendue du composant, l’administration admettant par ailleurs les usages constatés dans la profession. C’est la raison pour laquelle aucune durée chiffrée n’est reproduite ici : une durée recopiée sur un article de blog n’est pas une durée justifiée.
Dotation annuelle d’un composant = valeur du composant ÷ sa durée d’utilisation.
Dotation de l’exercice = somme des dotations de tous les composants, mobilier compris.
La mise en service donne le point de départ
L’amortissement ne commence ni à la signature de l’acte, ni au premier loyer encaissé, mais à la date de mise en service du bien, c’est-à-dire à la date à laquelle il est en état d’être utilisé pour l’activité. Un logement acquis en mai et mis en location en septembre après travaux et ameublement commence à s’amortir à la date où il est prêt à être loué.
La première annuité est donc calculée prorata temporis, en jours, et la dernière l’est symétriquement. Le mobilier acquis en cours d’exercice suit la même règle, chaque bien à sa propre date.
Les travaux ultérieurs ne sont pas tous des charges
En cours d’exploitation, la question revient à chaque facture : charge de l’exercice, ou nouvelle immobilisation à amortir ?
La ligne de partage est classique en comptabilité d’entreprise. Une dépense qui maintient le bien en état de fonctionnement est une charge déductible de l’exercice. Une dépense qui augmente la valeur du bien, prolonge sa durée d’utilisation ou lui apporte une fonction nouvelle est immobilisée et amortie, soit comme composant nouveau, soit en remplacement d’un composant existant dont la valeur nette résiduelle est alors sortie de l’actif.
Le remplacement d’une chaudière ou d’une toiture n’est donc pas une charge de l’année : c’est la sortie d’un composant et l’entrée d’un autre. Traiter cette opération en charge est une erreur fréquente, et elle se voit immédiatement dans le tableau des immobilisations.
Le plafond annuel et le report
Le calcul qui précède donne la dotation théorique de l’exercice. Elle n’est pas toujours déductible en totalité.
Le 2 du II de l’article 39 C du code général des impôts plafonne, pour un bien loué par une personne physique, la déduction de l’exercice à la différence entre le loyer acquis et les autres charges afférentes au bien. Autrement dit, l’amortissement ramène le résultat à zéro, jamais en dessous.
La fraction non déduite n’est pas perdue. Elle est reportable sur les résultats des exercices suivants, dans la même limite, sans que le texte lui assigne de terme. Elle constitue un stock qui grossit tant que les charges absorbent le loyer, et qui se consomme ensuite. C’est pourquoi le réel meublé produit souvent plusieurs exercices à résultat nul avant que l’impôt ne réapparaisse : le régime décale la charge fiscale, il ne la supprime pas.
Deux distinctions importent ici. Les charges d’exploitation — intérêts, taxe foncière, assurance, honoraires — ne sont pas concernées par ce plafond : elles peuvent, elles, créer un déficit. Et le report de l’article 39 C n’est pas un déficit reportable : c’est un stock d’amortissements différés, qui suit le bien.
Ce qui se documente dès la première année
Un tableau d’amortissement de location meublée n’est pas un calcul que l’on refait chaque printemps à partir de zéro. Il se tient, exercice après exercice, à partir d’un état initial.
Quatre pièces constituent ce dossier de départ : l’acte d’acquisition et le détail des frais, la ventilation terrain / construction avec sa méthode, le découpage par composants avec les durées retenues et leur justification, et les factures du mobilier avec leur date de mise en service. Elles ne servent à rien l’année où on les réunit, et elles servent seule preuve dix ans plus tard.
Où vérifier
Les informations de cette page sont à jour au 20 septembre 2026 et renvoient aux textes dans leur version en vigueur à cette date.
- Article 39 C, II, 2 du code général des impôts, sur Légifrance : plafonnement de la déduction des amortissements des biens loués par une personne physique et report de la fraction non déduite sur les exercices suivants. Commenté au BOFiP, série BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.
- Article 38 quinquies de l’annexe III au code général des impôts : valeur d’origine des immobilisations et option relative aux frais d’acquisition.
- BOFiP, série BOI-BIC-AMT-10 : base, point de départ et durée d’amortissement, méthode par composants et durées d’usage admises.
- Règlement de l’Autorité des normes comptables relatif au plan comptable général, dispositions sur la décomposition des immobilisations corporelles, consultable sur le site de l’ANC.
- impots.gouv.fr : liasse 2031, tableaux 2033-C des immobilisations et 2033-D, et leurs notices.
Les durées d’utilisation, la ventilation du terrain et la qualification des travaux sont des questions de fait : elles se justifient dossier par dossier, avec des pièces datées, et non par renvoi à un usage général.
