La location d'un parking seul échappe à la loi du 6 juillet 1989

Une place de stationnement, un box ou une cave sont souvent présentés comme des investissements simples : ticket d’entrée modeste, pas de locataire à loger, peu d’entretien. Leur cadre juridique est effectivement plus léger que celui d’un logement, mais pas pour les raisons qu’on imagine. Tout dépend d’une question préalable : le parking est-il loué avec un logement, ou seul ? La réponse change la loi applicable, le bail, les garanties et la fiscalité.

La ligne de partage : accessoire ou autonome

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le champ de la loi : elle s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Service-public.gouv.fr, dans sa fiche sur la location d’une place de parking (vérifiée le 6 décembre 2024, consultée le 15 septembre 2026), en tire la distinction pratique :

	Parking loué avec le logement	Parking loué seul
Texte applicable	Loi du 6 juillet 1989	Code civil, articles 1709 et suivants
Contrat	Mention dans le bail d’habitation, comme annexe du logement	Contrat distinct, librement négocié
Durée, préavis, congé	Ceux du bail d’habitation	Ceux que prévoit le contrat
Loyer et révision	Règles du bail d’habitation	Liberté contractuelle
Juge compétent en cas de litige	Juge des contentieux de la protection	Tribunal judiciaire

Un parking loué au même locataire mais par un autre propriétaire que celui du logement n’est pas accessoire au sens de l’article 2 : il relève du code civil.

Le parking loué seul : un contrat à écrire soi-même

Hors de la loi de 1989, il n’y a ni contrat type, ni durée minimale, ni plafond de dépôt de garantie, ni indice imposé pour la révision. Les parties fixent librement :

• le loyer et, s’il y a lieu, sa clause de révision et l’indice retenu ;
• la durée, déterminée ou indéterminée ;
• le préavis et les modalités de résiliation ;
• le dépôt de garantie éventuel ;
• l’usage autorisé : stationnement d’un véhicule, exclusion du stockage, accès.

Service-public.gouv.fr recommande un contrat écrit précisant au moins le loyer, sa révision, la durée et les modalités de résiliation. À défaut d’écrit, ce sont les règles supplétives du code civil, et notamment les usages des lieux pour le congé d’un bail sans terme fixé, qui s’appliquent. La liberté contractuelle joue dans les deux sens : ce que le contrat ne prévoit pas, le bailleur ne peut pas l’imposer après coup.

La fiscalité : des revenus fonciers

La location d’un emplacement de stationnement nu, par un particulier, produit des revenus fonciers. Elle s’additionne aux autres loyers du foyer pour l’appréciation du seuil du micro-foncier, et suit au réel les mêmes règles de déduction que la location d’un logement nu : taxe foncière, charges non récupérées, intérêts d’emprunt, frais de gestion. Le choix entre les deux régimes est décrit dans la comparaison du micro-foncier et du régime réel.

La TVA : un principe d’imposition

C’est le point qui distingue le plus nettement le parking du logement. L’article 261 D, 2° du code général des impôts exonère de TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules. La documentation administrative (série BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 du BOFiP, § 50) le rappelle : les locations d’emplacements de stationnement sont exclues de l’exonération.

Deux tempéraments limitent en pratique la portée de ce principe.

Le lien avec un logement. Selon le même BOFiP (§ 150), les locations d’emplacements étroitement liées à une location de logement exonérée suivent le régime de cette location. Un parking accessoire à un logement relève de cette logique ; ses conditions précises se lisent dans la documentation citée.

La franchise en base. Un loueur dont le chiffre d’affaires reste sous le seuil de la franchise en base de l’article 293 B du code général des impôts ne facture pas de TVA. Le seuil applicable se lit dans le texte en vigueur ; il a fait l’objet de modifications récentes.

Le rendement d’un parking se calcule comme les autres

Le vocabulaire du rendement brut, net et net-net s’applique sans changement. Seuls les postes diffèrent.

Au numérateur, le loyer effectivement encaissé, sur l’année, après vacance. La rotation d’un parking peut être plus rapide que celle d’un logement, les préavis étant ceux du contrat.

Au dénominateur, le prix de revient complet : prix, frais d’acquisition, éventuels travaux d’accès ou de fermeture.

Dans les charges, la taxe foncière, les charges d’immeuble non récupérées, l’assurance du propriétaire, les frais de gestion éventuels, et l’entretien d’une porte ou d’un système d’accès.

Rendement brut = loyer annuel encaissé ÷ prix de revient complet.

Rendement net de charges = (loyer annuel encaissé − charges non récupérées) ÷ prix de revient complet.

La vacance se traite par une hypothèse explicite, comme pour un logement : nombre de mois loués et payés sur douze. Un préavis contractuel court accélère la rotation dans les deux sens, à l’entrée comme à la sortie. Aucune moyenne publique ne donne un rendement type de parking ; les chiffres qui circulent sont des constats ponctuels, pas des références. La construction du calcul, étage par étage, est détaillée dans la page sur le brut, le net et le net-net.

Ce qu’un parking n’impose pas, et ce qu’il impose quand même

Un emplacement de stationnement loué seul échappe aux obligations propres au logement : pas de diagnostic de performance énergétique, pas de critère de décence, pas d’encadrement du loyer d’habitation, pas de gel du loyer lié à l’étiquette énergétique.

Il n’échappe pas au droit commun du louage. Le bailleur doit délivrer la chose louée en état de servir à l’usage prévu et en assurer la jouissance paisible, selon l’article 1719 du code civil. Le locataire doit payer le loyer et user de la chose conformément à sa destination. Un impayé se poursuit selon les règles de droit commun, le contrat pouvant prévoir une clause résolutoire.

La cave

Une cave louée avec un logement, par le même bailleur, suit le bail d’habitation au titre des locaux accessoires. Louée seule, elle relève du code civil. Sur le terrain de la TVA, l’exclusion de l’article 261 D, 2° vise les emplacements de stationnement : le régime d’une cave louée seule se lit dans ce même article et dans la documentation citée plus bas, sans transposer celui du parking.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : champ de la loi, locaux loués accessoirement. Sur Légifrance.
• Articles 1709, 1719 et suivants du code civil : contrat de louage, obligations du bailleur.
• Article 261 D, 2° du code général des impôts : exonération des locaux nus, exclusion des emplacements de stationnement. Article 293 B : franchise en base.
• bofip.impots.gouv.fr, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 50 et § 150 : locations d’emplacements de stationnement. Consultée le 15 septembre 2026.
• service-public.gouv.fr : fiche sur la location d’une place de parking, vérifiée le 6 décembre 2024 et consultée le 15 septembre 2026.
• impots.gouv.fr : déclaration des revenus fonciers et notice 2044.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.