Un logement abandonné se reprend par une procédure, pas par un changement de serrure

Boîte aux lettres qui déborde, compteurs à l’arrêt, loyers qui ne sont plus payés, voisins qui n’ont vu personne depuis des semaines : tout indique que le locataire est parti. La tentation est grande de récupérer le logement directement, de faire changer la serrure et de relouer. C’est précisément ce que la loi interdit. Tant que le bail n’est pas résilié, le locataire conserve ses droits, et le logement ne se reprend qu’au terme d’une procédure. Celle-ci existe, et elle est plus rapide qu’une expulsion classique.

La reprise de fait est une infraction

Un bailleur qui entre dans le logement, change la serrure ou enlève les affaires sans décision de justice commet une voie de fait. L’article 226-4-2 du code pénal réprime le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Les peines se lisent dans le texte.

Au-delà du risque pénal, le locataire qui réapparaît peut obtenir sa réintégration et des dommages et intérêts. L’apparence d’abandon ne vaut pas preuve.

Deux notions à ne pas confondre

La loi du 6 juillet 1989 emploie deux expressions voisines qui renvoient à des situations différentes.

Notion	Situation	Texte	Effet
Abandon du domicile	Le locataire part, mais des proches restent dans le logement	Article 14	Le bail continue au profit de certains occupants
Abandon du logement	Le logement est vide, plus personne ne l’occupe	Article 14-1	Procédure de constat et de résiliation

Avant d’engager la procédure d’abandon du logement, le bailleur s’assure donc qu’aucun conjoint, partenaire, descendant ou concubin ne vit encore sur place. Si c’est le cas, le bail n’est pas abandonné au sens de la loi.

Première étape : la mise en demeure de justifier l’occupation

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 relue sur Légifrance le 15 septembre 2026, organise la procédure.

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure est faite par acte de commissaire de justice. Elle peut figurer dans un commandement de payer délivré par ailleurs.

Deuxième étape : le constat d’abandon

S’il n’a pas été déféré à la mise en demeure un mois après sa signification, le commissaire de justice peut constater l’état d’abandon du logement, dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Il pénètre dans les lieux avec les garanties prévues par ce code.

Il dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement paraît abandonné, ce procès-verbal contient l’inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande.

Troisième étape : la requête au juge

Le bailleur saisit ensuite le juge par requête, et non par assignation, afin qu’il constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Selon service-public.gouv.fr, la requête est portée devant le juge du tribunal dans le ressort duquel se trouve le logement ; elle comporte l’identification du locataire, la désignation du logement et le procès-verbal de constat. La même requête peut tendre à la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du bail.

Le juge statue par ordonnance. Il peut autoriser la reprise du logement et se prononcer sur le sort des biens : leur vente aux enchères, ou le constat qu’ils sont abandonnés lorsqu’ils n’ont pas de valeur marchande, selon l’article 14-1.

Les modalités de cette procédure sont précisées par le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon.

Quatrième étape : signification, recours, reprise

L’ordonnance est signifiée au locataire dans le délai fixé par les textes. Le locataire, ou tout occupant de son chef, peut former opposition dans un délai précisé par la même réglementation. À l’expiration de ce délai sans contestation, le commissaire de justice procède à la reprise des lieux et en dresse procès-verbal.

C’est seulement à ce stade que le bailleur récupère juridiquement le logement, peut en changer la serrure et le remettre en location.

Le meublé suit une autre voie

Service-public.gouv.fr indique que, pour une location meublée ou un bail mobilité, la procédure simplifiée de l’article 14-1 n’est pas la voie décrite : le bailleur engage la procédure de droit commun devant le juge des contentieux de la protection, par exemple sur le fondement des loyers impayés. Le déroulement de cette procédure est décrit dans la chronologie de la procédure d’impayé.

Les abus sont sanctionnés

La procédure est courte parce qu’elle repose sur l’hypothèse d’un départ réel. Un bailleur qui l’engage à l’encontre d’un locataire qui occupe effectivement le logement, pour obtenir un départ plus rapide, s’expose à une amende civile, dont service-public.gouv.fr rappelle l’existence et dont le montant se lit dans les textes, sans préjudice des dommages et intérêts.

Ce qui se prépare avant l’acte

• Rassembler les indices d’abandon : courriers non relevés, relevés de consommation, loyers impayés, témoignages de voisinage, datés.
• Écrire au locataire et, s’il y a lieu, à sa caution, pour conserver la trace de la tentative de contact.
• Vérifier qu’aucun occupant bénéficiaire de l’article 14 ne réside dans le logement.
• Confier la mise en demeure à un commissaire de justice, éventuellement dans un commandement de payer.
• Ne toucher ni à la serrure ni aux biens avant l’ordonnance et la reprise des lieux.

Le bailleur qui a confié son bien en gestion fait engager la procédure par son mandataire, dans les limites du mandat ; ce que couvre un mandat est décrit dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

Ce que la procédure change dans le calcul de rendement

Un logement abandonné cumule deux pertes : le loyer n’est plus payé, et le bien ne peut pas être reloué. Chaque semaine de reprise de fait évitée en coûte une en procédure, mais une reprise irrégulière peut en coûter bien davantage. Le délai de cette procédure se modélise comme une vacance, à part du risque d’impayé classique.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : mise en demeure, délai d’un mois, constat, inventaire, sort des biens. Relu sur Légifrance le 15 septembre 2026.
• Article 14 de la même loi : abandon du domicile et continuation du bail.
• Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 : procédure de résiliation et de reprise des lieux en cas d’abandon. Sur Légifrance.
• Article 226-4-2 du code pénal : expulsion sans concours de l’État.
• service-public.gouv.fr : fiche « Que faire quand le locataire abandonne le logement ? », consultée le 15 septembre 2026.
• ANIL : analyse juridique « Constat d’abandon et reprise d’un logement loué ».

Cette page décrit une procédure générale et ne traite aucune situation individuelle. En cas d’écart avec le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.