Le décès du locataire ne met pas toujours fin au bail

Un bail d'habitation se transfère, de plein droit, à certains proches qui vivaient dans le logement. Le bailleur ne choisit pas le successeur, ne renégocie pas le loyer, et ne peut relouer qu'une fois établi qu'aucun bénéficiaire n'existe.

Lorsqu’un locataire décède, le réflexe du bailleur est souvent de considérer le logement comme libéré. En location nue soumise à la loi du 6 juillet 1989, c’est une erreur fréquente. Le texte organise un transfert du bail au profit de personnes précises, sans accord du bailleur, et sans modification du contrat. Cette page traite seulement du sort du bail. Le règlement de la succession du locataire, qui obéit à d’autres règles, n’y est pas abordé.

Le texte : l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relu sur Légifrance le 15 septembre 2026, règle deux situations voisines : l’abandon du domicile par le locataire, et son décès. Dans les deux cas, le contrat de location peut continuer ou être transféré au profit de certaines personnes. À défaut de personne remplissant les conditions, le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile.

Qui peut bénéficier du transfert

Bénéficiaire	Condition posée par le texte
Conjoint survivant	Transfert sans condition de durée de cohabitation, sous réserve de l’article 1751 du code civil
Partenaire lié par un pacte civil de solidarité	Transfert sans condition de durée de cohabitation
Descendants	Avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès
Ascendants, concubin notoire, personnes à charge	Avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès

L’article 1751 du code civil complète le dispositif pour les époux : le bail du logement qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est réputé leur appartenir à l’un et à l’autre. Au décès de l’un, le conjoint survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur ce bail, sauf s’il y renonce expressément. Le texte prévoit un mécanisme comparable pour les partenaires d’un pacte civil de solidarité qui en font la demande conjointe.

La condition d’un an de vie commune se vérifie en fait : courriers, attestations, avis d’imposition, factures à l’adresse du logement. Le bailleur peut demander ces éléments ; il ne peut pas refuser le transfert si la condition est remplie.

Plusieurs demandes, un seul bail

Il arrive que plusieurs personnes remplissent les conditions et revendiquent le bail : un descendant et un concubin, par exemple. L’article 14 ne fixe pas de hiérarchie entre eux, hors le cas du conjoint cotitulaire. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

Le bailleur n’arbitre pas. Il ne choisit pas l’occupant qui lui paraît le plus solvable, et il ne signe pas de nouveau bail avec l’un en écartant les autres.

Le bail continue tel qu’il était

Le transfert n’est pas une nouvelle location. Le bénéficiaire reprend le contrat en cours :

même loyer, révisable dans les conditions prévues au bail ;
même date d’échéance, le bail allant jusqu’à son terme puis se reconduisant ;
mêmes clauses, y compris la clause résolutoire ;
même dépôt de garantie, qui n’a pas à être versé à nouveau.

Le bailleur ne peut pas profiter du décès pour réévaluer le loyer, exiger un nouveau dépôt ou imposer un bail d’une autre durée. Il peut en revanche, comme avec tout locataire, donner congé au terme du bail pour l’un des motifs prévus par l’article 15 de la même loi, dans les formes et délais de ce texte.

Ce que le bailleur ne peut pas exiger

Le transfert du bail n’ouvre pas une nouvelle mise en location. Le bailleur ne peut donc pas subordonner la poursuite du contrat à un nouveau dossier de candidature, à des honoraires de location, à une caution supplémentaire ou à la signature d’un nouveau bail aux conditions du jour. Il peut demander les éléments qui établissent la qualité du bénéficiaire et la durée de vie commune, rien de plus.

Si le bénéficiaire rencontre des difficultés de paiement, la situation se traite comme pour tout locataire : relance, plan d’apurement, puis procédure si nécessaire. Le décès ne crée ni droit nouveau pour le bailleur, ni dispense pour l’occupant.

En l’absence de bénéficiaire

Si personne ne remplit les conditions, le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Le bailleur ne récupère pas pour autant le logement d’un geste.

Le logement contient les effets du défunt, qui ne lui appartiennent pas. Leur enlèvement et la remise des clés relèvent de ceux qui ont qualité pour agir au nom de la succession. Un bailleur qui vide lui-même le logement ou change la serrure sans accord ni décision s’expose à engager sa responsabilité.

Les sommes dues au titre du bail jusqu’à sa résiliation, et au titre de l’occupation ensuite, ainsi que la restitution du dépôt de garantie, se règlent avec les personnes qui représentent la succession. Leur détermination relève du droit des successions et n’est pas traitée ici.

Le cas du meublé

La location meublée soumise au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 ne reprend pas l’ensemble des articles applicables à la location nue : la liste des dispositions qui lui sont étendues figure à l’article 25-3. La question du sort du bail au décès du locataire se lit donc d’abord dans cette liste, puis dans le code civil, dont l’article 1742 pose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du preneur. Le raisonnement est différent de celui de l’article 14, et il se vérifie dans les textes en vigueur avant toute démarche.

Le décès du bailleur

La situation inverse est plus simple. En application du même article 1742 du code civil, le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur. Les héritiers deviennent bailleurs à sa place, aux mêmes conditions, et le locataire continue de payer le loyer, à la personne qui lui est désignée.

Ce que le bailleur fait, dans l’ordre

Prendre connaissance du décès et demander qui occupe le logement.
Recueillir, s’il y a lieu, les éléments établissant la qualité du ou des demandeurs et la durée de vie commune.
En présence d’un bénéficiaire : poursuivre le bail à son nom, sans modification, et mettre à jour les quittances.
En cas de demandes concurrentes : laisser le juge trancher.
En l’absence de bénéficiaire : organiser la libération du logement avec les représentants de la succession, état des lieux de sortie compris.

Sous mandat de gestion, ces démarches relèvent en général du gestionnaire, mais la décision de reconnaître ou non un transfert engage le bailleur. Ce que couvre un mandat est détaillé dans la page sur l’agence ou la gestion directe.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : continuation et transfert du bail en cas d’abandon du domicile ou de décès, bénéficiaires, condition d’un an, demandes multiples, résiliation de plein droit. Relu sur Légifrance le 15 septembre 2026.
Article 25-3 de la même loi : dispositions applicables à la location meublée.
Article 15 de la même loi : congé délivré par le bailleur.
Articles 1742 et 1751 du code civil : effet du décès sur le contrat de louage, cotitularité du bail entre époux et partenaires. Sur Légifrance.
service-public.gouv.fr : fiche sur le décès du locataire.
ANIL et ADIL départementales : information gratuite sur les rapports locatifs.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.