Les frais d'emprunt se déduisent au réel foncier au même titre que les intérêts

Au moment d’un achat locatif financé à crédit, les intérêts retiennent toute l’attention. Les sommes qui les entourent sont pourtant loin d’être négligeables : frais de dossier de la banque, coût de la garantie, primes d’assurance emprunteur. Elles sont souvent payées dès la première année, parfois oubliées dans la déclaration, ou au contraire étalées à tort. Leur traitement fiscal tient en une idée : elles sont l’accessoire du prêt, et suivent son régime.

La base : l’article 31 du code général des impôts

L’article 31, I, 1°, d du code général des impôts range parmi les charges déductibles des revenus fonciers, au régime réel, les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés données en location.

La documentation administrative (série BOI-RFPI-BASE-20-80 du BOFiP, consacrée aux intérêts et frais d’emprunt) étend expressément la déduction aux frais d’emprunt, regardés comme des charges déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils procèdent.

Ce qui entre dans les frais d’emprunt

Dépense liée au prêt	Traitement au réel foncier
Intérêts	Déductibles, pour la part payée dans l’année
Frais de dossier facturés par l’établissement prêteur	Déductibles, comme frais d’emprunt
Frais de garantie : inscription d’hypothèque ou de privilège de prêteur, y compris la part des frais d’acte afférente au contrat de prêt	Déductibles, comme frais d’emprunt
Commission versée à un organisme de caution	Déductible, comme frais d’emprunt
Primes d’assurance garantissant le remboursement du prêt	Déductibles, avec le régime des intérêts pour le déficit
Capital remboursé	Jamais déductible
Frais d’acquisition du bien lui-même (droits, émoluments de la vente)	Non déductibles des revenus fonciers

La distinction de la dernière ligne est importante. Les frais de l’acte de prêt et de sa garantie sont des frais d’emprunt. Les frais de l’acte de vente ne le sont pas : ils font partie du prix d’acquisition et ne se déduisent pas des loyers en location nue.

L’année du paiement, pas la durée du prêt

La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition, dont le propriétaire peut justifier. Les frais de dossier et de garantie réglés à la signature du prêt se déduisent donc en totalité l’année de leur paiement ; ils ne s’étalent pas sur la durée du crédit.

Il en résulte une première année souvent atypique : peu de loyers si le bien a été loué en cours d’année, et des frais d’emprunt concentrés. C’est l’année où le résultat foncier a le plus de chances d’être négatif.

Charges d’emprunt déductibles de l’année = intérêts payés dans l’année + frais d’emprunt payés dans l’année + primes d’assurance emprunteur payées dans l’année.

Le tableau d’amortissement du prêt donne la part des intérêts ; les frais figurent dans l’offre de prêt et sur les relevés du compte ; les primes d’assurance, sur les échéanciers de l’assureur.

Le déficit qu’ils créent reste foncier

C’est la règle qui change le plus le résultat. L’article 156, I, 3° du code général des impôts distingue deux fractions dans un déficit foncier : celle qui provient des intérêts d’emprunt, et celle qui provient des autres charges.

La fraction issue des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers, de l’année et des dix années suivantes. Elle ne descend jamais sur le revenu global.

La documentation administrative applique la même règle aux frais d’emprunt et aux primes d’assurance emprunteur : parce qu’ils constituent des frais accessoires au prêt, la part de déficit qu’ils génèrent s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme les intérêts correspondants.

L’ordre d’imputation a donc un effet réel : les charges financières s’imputent d’abord sur les loyers, et seul le déficit provenant des autres charges peut, dans la limite légale, réduire le revenu global. Le mécanisme complet et sa limite annuelle sont décrits dans la comparaison du micro-foncier et du régime réel.

La déclaration : une ligne, des justificatifs

Sur la déclaration 2044, les intérêts et les frais d’emprunt se reportent sur la ligne consacrée aux intérêts d’emprunt, bien par bien. Ils ne se mélangent pas avec les frais de gestion ni avec les primes d’assurance du propriétaire non occupant, qui ont leurs propres lignes et, pour le déficit, un autre sort. Une erreur de ligne peut faire imputer sur le revenu global un déficit qui n’aurait dû s’imputer que sur les revenus fonciers.

Au micro-foncier, rien de tout cela

Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de l’article 32 du code général des impôts est réputé couvrir toutes les charges. Ni les intérêts ni les frais d’emprunt ne se déduisent en plus.

Les années de forts frais d’emprunt sont celles où l’arbitrage entre les deux régimes penche le plus nettement vers le réel. L’option pour le réel, qui résulte du dépôt de la déclaration 2044, engage toutefois le foyer pendant plusieurs années : la comparaison se fait sur la durée, en tenant compte de la décroissance des intérêts.

Un prêt qui finance plusieurs choses

Lorsqu’un même prêt finance à la fois un bien loué et un autre usage, par exemple une résidence principale ou une dépense personnelle, seule la part afférente au bien loué est déductible. La ventilation se fait au prorata des sommes affectées à chaque usage, et elle se documente dès l’origine.

Un bien loué seulement une partie de l’année, ou une partie de bien louée, appelle le même raisonnement : les charges d’emprunt ne sont déductibles que pour ce qui se rattache à la location.

Les cas qui demandent une lecture attentive

Certaines dépenses liées à la vie du prêt ont un traitement qui dépend des circonstances : indemnités de remboursement anticipé, frais d’un rachat de crédit ou d’une renégociation, intérêts d’un prêt contracté pour rembourser un premier emprunt. La documentation administrative traite ces situations dans la même série ; leur déductibilité se vérifie cas par cas dans le texte, et non par analogie.

En location meublée

En location meublée, le revenu relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au réel, intérêts, frais d’emprunt et assurance emprunteur sont des charges de l’activité, avec les règles de la comptabilité commerciale. Au micro-BIC, comme au micro-foncier, l’abattement couvre tout. Le cadre général du meublé est présenté dans la page sur les deux catégories d’imposition.

Ce qu’il faut conserver

• L’offre de prêt et le tableau d’amortissement.
• La facture ou le décompte des frais de dossier et de garantie.
• Le décompte de l’acte de prêt, distinct de celui de l’acte de vente.
• Les avis d’échéance de l’assurance emprunteur.
• Les relevés montrant la date de paiement de chaque somme.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 31, I, 1°, d du code général des impôts : déduction des intérêts des dettes contractées pour les propriétés données en location. Sur Légifrance.
• bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-80 : intérêts et frais d’emprunt, frais d’inscription d’hypothèque ou de privilège, primes d’assurance emprunteur, imputation du déficit correspondant sur les seuls revenus fonciers. Consultée le 15 septembre 2026.
• bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-60 : primes d’assurance.
• Article 156, I, 3° du code général des impôts : imputation du déficit foncier.
• Article 32 du code général des impôts : micro-foncier et option pour le réel.
• impots.gouv.fr : déclaration 2044 et sa notice.

En cas d’écart entre cette page et le texte en vigueur, c’est le texte qui fait foi.