En SCI à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement se retrouve dans la plus-value

Les années de détention allègent le résultat grâce à l'amortissement ; la revente reprend l'avantage en calculant la plus-value sur une valeur comptable réduite d'autant, sans aucun abattement pour durée de détention.

La société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés est souvent décrite par son seul avantage en cours de détention : l’immeuble s’amortit, et le résultat imposable reste faible. Cette description s’arrête au milieu de l’opération. L’impôt sur les sociétés est un régime d’entreprise de bout en bout, et la revente s’y calcule comme une cession d’actif professionnel. L’amortissement déduit pendant la détention réapparaît alors, intégralement, dans la base imposable.

Le périmètre de cette page

Il est question ici du calcul fiscal de la revente d’un immeuble détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés. La constitution de la société, ses statuts et ses formalités ne sont pas traités. La réintégration des amortissements propre au loueur en meublé non professionnel, qui relève d’un autre régime, ne l’est pas davantage : elle est évoquée dans la page sur le meublé non professionnel.

Deux régimes qui n’ont rien en commun à la sortie

	SCI à l’impôt sur le revenu	SCI à l’impôt sur les sociétés
Imposition des loyers	Revenus fonciers, au nom de chaque associé	Résultat de la société
Amortissement de l’immeuble	Non	Oui, hors terrain
Régime de la plus-value	Plus-values immobilières des particuliers	Plus-value professionnelle incluse dans le résultat
Base de la plus-value	Prix de cession − prix d’acquisition corrigé	Prix de cession − valeur nette comptable
Abattement pour durée de détention	Oui	Non
Imposition	Au nom des associés	Au nom de la société, puis lors de la distribution

Selon impots.gouv.fr, la cession d’un bien par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, imposées au nom de chaque associé à proportion de ses droits. Rien de tel à l’impôt sur les sociétés.

La valeur nette comptable, point de départ du calcul

À l’impôt sur les sociétés, l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan pour son prix de revient. Le terrain, qui ne se déprécie pas, n’est pas amorti ; la construction l’est, par composants, sur leurs durées d’usage. Chaque exercice, la dotation aux amortissements réduit le résultat imposable.

À la revente, la documentation administrative sur les plus-values professionnelles (série BOI-BIC-PVMV du BOFiP) pose le principe : la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’élément cédé.

Valeur nette comptable = prix de revient inscrit à l’actif − amortissements pratiqués.

Plus-value de cession = prix de cession − valeur nette comptable.

Il n’y a pas de correction pour la durée de détention, pas de majoration forfaitaire pour travaux, pas de compteur qui s’éteint au bout de vingt-deux ou trente ans. Ces mécanismes appartiennent au régime des particuliers, prévu par l’article 150 VC du code général des impôts, qui ne s’applique pas à une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Un exercice arithmétique

Les valeurs suivantes sont des valeurs d’exercice. Elles ne décrivent aucun marché ni aucune opération réelle et ne servent qu’à montrer la mécanique.

Une société acquiert un immeuble pour un prix de revient de 300 000, dont 60 000 affectés au terrain. Pendant la détention, elle pratique 120 000 d’amortissements sur la construction. Elle revend l’immeuble 320 000.

Valeur nette comptable : 300 000 − 120 000 = 180 000.
Plus-value imposable dans le résultat : 320 000 − 180 000 = 140 000.

Détenu dans les mêmes conditions par un particulier, le même bien dégagerait une plus-value brute de 20 000 avant tout abattement, calculée sur le prix d’acquisition. L’écart de 120 000 correspond exactement aux amortissements déduits : ils ont réduit l’impôt des exercices passés, ils augmentent d’autant la base de l’exercice de cession.

Le taux de l’impôt sur les sociétés

La plus-value s’ajoute au résultat de l’exercice et subit l’impôt sur les sociétés. Selon la fiche d’entreprendre.service-public.gouv.fr consacrée au taux de l’impôt sur les sociétés, mise à jour le 17 février 2026 et consultée le 15 septembre 2026 :

le taux normal est de 25 % ;
un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfice, pour les sociétés dont le chiffre d’affaires de l’exercice n’excède pas 10 000 000 € et dont le capital, entièrement libéré, est détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques.

Le texte de référence est l’article 219 du code général des impôts. Les conditions d’accès au taux réduit s’apprécient exercice par exercice.

L’impôt ne s’arrête pas à la société

Le produit de la vente, une fois l’impôt sur les sociétés acquitté, reste dans la société. Pour qu’il revienne aux associés, il doit être distribué, et cette distribution est elle-même imposée à leur nom selon le régime des revenus de capitaux mobiliers. Le taux applicable et les options possibles se relèvent sur impots.gouv.fr ; ils ne sont pas recopiés ici.

La comparaison entre les deux régimes ne se fait donc jamais sur l’impôt de la société seul. Elle porte sur le montant qui revient effectivement aux associés, après les deux niveaux d’imposition, et sur la durée totale de l’opération.

Les déficits et les amortissements en cours de détention

Deux mécanismes de la détention influencent le résultat de la cession.

Les déficits reportables. Un déficit constaté pendant les exercices de détention se reporte sur les bénéfices ultérieurs, dans les conditions de l’article 209 du code général des impôts. Il peut venir absorber une partie de la plus-value de l’exercice de cession.

Le rythme de l’amortissement. Plus la détention est longue, plus la valeur nette comptable est faible, et plus la plus-value imposable est élevée pour un même prix de vente. À la différence du régime des particuliers, le temps joue ici contre le vendeur au moment de la cession.

Ce que le calcul de rendement doit intégrer

Un calcul de rendement qui ne retient que la phase de détention d’une société à l’impôt sur les sociétés surestime l’opération. La sortie fait partie du calcul : impôt sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable, puis imposition de la distribution. Un calcul honnête projette les deux phases sur la même durée et compare le montant net perçu par les associés à la fin, pas le résultat imposable d’une année prise isolément. La logique d’un rendement construit par étages est décrite dans la page sur les deux catégories d’imposition pour la détention en direct.

Cette page ne compare pas les régimes pour une situation donnée : le résultat dépend du prix, de la durée, du financement, de la politique de distribution et de la situation fiscale de chaque associé.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

Article 219 du code général des impôts : taux normal et taux réduit de l’impôt sur les sociétés. Sur Légifrance.
entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche sur le taux de l’impôt sur les sociétés, mise à jour le 17 février 2026 et consultée le 15 septembre 2026 : taux de 25 % et de 15 %, plafond de 42 500 €, conditions d’accès.
Articles 39 C et 209 du même code : amortissements et report des déficits.
Article 150 VC du même code : abattement pour durée de détention, propre au régime des particuliers.
bofip.impots.gouv.fr, série BOI-BIC-PVMV-10 : calcul des plus-values professionnelles par référence à la valeur nette comptable.
impots.gouv.fr : fiche sur la cession d’un bien par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, et taux applicables aux revenus distribués.

Les taux et plafonds cités sont ceux en vigueur à la date indiquée ; c’est le texte applicable à l’exercice de cession qui fait foi.