La taxe sur les logements vacants frappe le propriétaire d'un bien durablement vide

La vacance est le poste le plus mal mesuré d’un calcul de rendement. On la compte en mois de loyer perdus, rarement en taxe. Pourtant, un logement laissé vide trop longtemps peut devenir imposable à une taxe spécifique, due par son propriétaire et calculée sans aucun rapport avec le loyer qu’il aurait pu rapporter. Cette page décrit le mécanisme national. Elle ne dresse pas la liste des communes concernées, qui relève d’un décret et change avec lui.

Le texte : l’article 232 du code général des impôts

La taxe annuelle sur les logements vacants est instituée par l’article 232 du code général des impôts. La version relue sur Légifrance le 15 septembre 2026 est affichée comme en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2027 : une nouvelle rédaction est donc déjà programmée, et les éléments ci-dessous doivent être relus pour toute année postérieure.

Elle s’applique dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, que le texte caractérise notamment par le niveau des loyers et des prix. La liste de ces communes est fixée par décret ; elle a été modifiée à plusieurs reprises depuis le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui en fixait le premier périmètre.

Qui la paie

Le redevable est désigné par le texte : le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance.

Pour un bailleur qui détient son bien en pleine propriété, c’est lui. Un acquéreur qui achète un logement déjà vide n’hérite pas de la durée de vacance de son vendeur : le compteur repart de la date à laquelle il dispose du bien.

Ce qu’est un logement vacant au sens de la taxe

La définition fiscale est plus étroite que le langage courant. Selon l’article 232, un logement est vacant lorsqu’il n’a pas été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année, et que cette situation dure depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

Deux conséquences pratiques en découlent.

Une occupation courte ne suffit pas à interrompre la vacance. Quelques semaines d’occupation dans l’année, sans atteindre la durée du texte, laissent le logement vacant au sens fiscal.

La date du 1er janvier est décisive. C’est à cette date que s’apprécie la durée écoulée. Un bail signé en cours d’année et couvrant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs fait sortir le logement du champ pour l’imposition suivante.

La documentation administrative (série BOI-IF-AUT-60 du BOFiP) précise les logements concernés : il s’agit de logements habitables, clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum. Un local qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants n’entre pas dans le champ.

L’assiette et le taux

Élément	Règle de l’article 232
Assiette	Valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du code général des impôts
Taux la première année d’imposition	17 %
Taux à compter de la deuxième année	34 %

L’assiette est la valeur locative cadastrale, celle qui sert aux impôts locaux, et non le loyer de marché. Elle figure, pour un logement donné, dans les éléments des avis de taxe foncière et dans l’espace sécurisé du propriétaire sur impots.gouv.fr.

Le doublement du taux dès la deuxième année d’imposition transforme un coût ponctuel en coût croissant. Pour un bien qui reste vide, c’est la deuxième année qui pèse.

Les cas où la taxe n’est pas due

Le texte écarte la taxe lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. La documentation administrative illustre cette notion : logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur, logement voué à une démolition prochaine, logement faisant l’objet d’une procédure qui en empêche l’occupation. La preuve incombe au propriétaire.

Sont également hors champ les logements des organismes d’habitation à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte destinés à être attribués sous conditions de ressources.

Pour un bailleur, la situation la plus fréquente est la première : un bien proposé à la location qui ne se loue pas. Une annonce publiée, datée et conservée, à un loyer cohérent avec les biens comparables, est la pièce qui établit que la vacance n’est pas voulue. Un loyer demandé nettement au-dessus du marché affaiblit l’argument.

Contester un avis d’imposition

Un bailleur imposé à tort, parce que le logement était occupé ou parce que la vacance ne dépendait pas de sa volonté, présente une réclamation auprès de l’administration fiscale, depuis son espace sécurisé sur impots.gouv.fr ou auprès du service des impôts compétent, dans les délais prévus par le livre des procédures fiscales.

La réclamation s’appuie sur des pièces datées, qui établissent soit l’occupation, soit le caractère involontaire de la vacance :

• un bail signé et les quittances ou relevés de loyers encaissés ;
• des factures de consommation d’eau ou d’énergie montrant une occupation réelle ;
• les annonces de mise en location ou en vente, avec leurs dates et le prix demandé ;
• les devis, décisions ou procédures qui empêchaient l’occupation.

La preuve se constitue au fil de l’eau. Reconstituer après coup la date d’une annonce ou la durée d’une occupation est beaucoup plus difficile que de conserver les pièces au moment où elles naissent.

Hors des communes de l’article 232

Dans les communes où la taxe annuelle sur les logements vacants ne s’applique pas, l’article 1407 bis du code général des impôts permet à la commune, ou à l’intercommunalité dotée d’une fiscalité propre, d’assujettir à la taxe d’habitation les logements vacants depuis une durée fixée par ce texte, sur délibération. Les deux dispositifs ne se cumulent pas sur un même territoire. L’existence d’une délibération se vérifie auprès de la commune ou dans les données publiées par la direction générale des finances publiques.

Ce que la taxe change dans le calcul de rendement

La vacance se modélise d’ordinaire par un coefficient d’occupation, en mois perdus. La taxe ajoute une ligne à ce calcul, qui n’apparaît qu’au-delà d’un seuil de durée et dans certaines communes seulement.

Coût d’une vacance prolongée = loyers non perçus + charges non récupérables supportées + taxe sur les logements vacants, le cas échéant.

La construction d’une hypothèse de vacance, et la raison pour laquelle aucune moyenne publique ne permet de la chiffrer, sont décrites dans la page sur la vacance locative et les charges réelles.

L’enjeu opérationnel est simple : un logement vide depuis plusieurs mois se remet sur le marché, au prix du marché, avec des traces écrites, avant le 1er janvier qui ferait courir la deuxième année.

Où vérifier

Les informations de cette page sont à jour au 15 septembre 2026.

• Article 232 du code général des impôts, version en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2027, relue sur Légifrance le 15 septembre 2026 : champ, redevable, définition de la vacance, assiette, taux de 17 % et 34 %, exclusions.
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et textes modificatifs : liste des communes concernées. Sur Légifrance.
• Article 1407 bis du code général des impôts : taxe d’habitation sur les logements vacants, sur délibération.
• Article 1409 du code général des impôts : valeur locative.
• bofip.impots.gouv.fr, série BOI-IF-AUT-60 : taxe annuelle sur les logements vacants, logements concernés et vacance involontaire.
• impots.gouv.fr : espace sécurisé du propriétaire, réclamation contre un avis d’imposition.

La liste des communes et les taux évoluent par décret et par loi de finances : c’est le texte applicable à l’année d’imposition qui fait foi.